不賣也不買「房市一灘死水」！估價師曝受災戶：無一倖免

「買方持續觀望，賣方停止委賣，市場供需面陷入停滯」，正心不動產估價師聯合事務所市場研究室協理陳孟筠對近期房市提出觀察，依據的是國泰金控10月調查買賣房意願呈斷崖式下修、新青安貸款比重驟降，以及六都買賣移轉棟數衰退，因此擔憂銀根緊縮對房地產市場衝擊廣泛，相關產業無一倖免，建議轉向不受政策管制的市場避難。

近期房市平靜無波，主因是自央行實施一系列控管機制後，銀行可放款給不動產的水位下降，部分銀行因此調升貸款利率，導致建商開發成本與民眾買房成本同步增加，已有自用住宅的換屋族面臨貸款困難，市場紛擾不斷。正心不動產估價師聯合事務所便觀察到，面對貸款利率上升、融資成本增加、市場風向改變及利空政策的干擾，買賣雙方意願持續降溫。

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根據國泰金控最新公布的10月數據，買房意願下滑至-56.2，已連續5個月下跌，賣房意願指數亦下降至-11.5，呈現斷崖式下修。陳孟筠表示，買方預期房價將進一步下修而持續觀望，賣方則因現時無法獲得理想售價而停止委賣，導致市場供需面陷入停滯。

▼10月份的買賣房意願都大降。（圖／正心不動產估價師聯合事務所提供）

三大房市指標衰退 量能正進行下修 

另外觀察五大銀行新青安撥款金額佔新承做購屋貸款放款金額的比重，由於新青安房貸主要針對首次購屋和年輕家庭這類剛性需求族群，自去年8月推出以來，迅速活化市場。在政策實施的前兩個月內，新青安貸款比重從8.9%飆升至34.6%，大幅上升25.7%，今年6月甚至曾達到40.9%的高點。

然而受央行最新政策影響，9月比重已降至34.4%，為去年9月以來的最低點；另外9月六都買賣移轉棟數月減達7%，陳孟筠分析，這顯示兩種可能情形：其一是銀行撥款時程延宕而受影響，其二是房市量能確實縮減，市場正在進行下修。

▼火熱的新青安也出現衰退。（圖／正心不動產估價師聯合事務所提供）

陳孟筠進一步指出，產業發展往往仰賴穩定的資金支持，若因放款門檻提高導致資金難以取得，企業將面臨發展受阻，甚至影響整體經濟活動的正常運行，陷入因噎廢食的困境。

陳孟筠更示警，銀根緊縮對房地產市場的衝擊極為廣泛，房地產相關上下游行業如建築、裝修、材料供應及房仲等幾乎無一倖免，極易引發連鎖負面效應。以房仲業為例，近年因房市熱絡，房仲業進入積極拓展期，營業據點逼近2800家，從業人數也突破6.2萬人，皆創下歷年新高，然而，若市場上委賣物件減少、買方消失，成交量大幅下滑將直接引發生存危機，使房仲業成為政策影響下最首當其衝的受災戶！

至於相關從業人員該如何求生存？陳孟筠也提供避難策略，只能轉向不受政策管制的市場，例如商辦開發、危老都更等，尋求更穩定的發展機會。

▼房仲業為這波打房最首當其衝的受災戶。（圖／正心不動產估價師聯合事務所提供）

（封面示意圖／東森財經新聞張琬聆攝）