獨家／買「共同持分」賺啥？房仲揭密「優買機制」搶房

現在房地產買賣當中，除了有持分土地買賣之外，還能看到小坪數的房屋拍賣，甚至小到只有零點幾坪，讓外界好奇這到底是在賣什麼，因為這些都是共同持有，就算買來也根本不能使用。

不過有專家透露，這牽涉到變價拍賣，其中一項優買機制，可以讓共有人有機會買下整個產權，但過程可能要耗上2、3年。

高雄建工路上，一片薄薄的紙片屋，旁邊已經開挖動工蓋房子，讓這個紙片屋更為醒目，建商收購失敗，土地還能分割，但房屋可能恐怕就沒那麼容易。

房仲蔣先生：「好幾十個世代下來，已經變成1月10日甚至1月20日沒有辦法用到土地，又要持續付錢，就希望說把這樣的土地賣掉。」

現在很多人繼承祖產後，多人共同持有房屋，最常發生買賣意見不合，例如權狀50坪房屋，AB幾乎各持有一半，但C只有0.5坪，通常喊著要賣，不外乎就是缺錢、逼另外2人收購，不然就是行使變價拍賣，賣出後依照比例分配，其實也變相要共有人來收購。

房仲蔣先生：「通常都是一些懂得怎麼操作的人買去，因為他們看中整個1月1日的土地，它的價格，它比目前的市價更低，所以它買來以後，它有賺錢獲利的可能性。」

至於買下小坪數的人賺什麼，以ABC三方為例，持有0.5坪的C行使變價拍賣，其中有一項優買機制可以以小吃大，等於有機會買斷所有產權。

房仲蔣先生：「例如優買權的一個順序，造成他可以獨立先擁有購買整塊全部的權益，我最慢有待過一個案子，跑4年還在跑的狀況。」

不過要走完變價拍賣也不容易，需要先調解再提訴訟，最後由法院判決，進入變價拍賣，過程中讓共有人優先購買，整個過程可能要花費2到3年。

不動產估價師張朝倫：「所以通常共有之間的關係，有時候那個價格非常低，可是這個對於你所取得財產的價值，會有一個非常大的落差；因為有估價師的認證，等於是這個價格，你不會是去低估，也不會去侵害到共有人之間的權益。」

但以投資客角度來說，等於是將不動產進行整合，將分割數化整為一，能夠活絡不動產市場，也能避免不必要的買賣糾紛。