雙北愛信託 台南價金返還！ 建商履保機制不同調 專家教3招自保

根據臉書社團「賣厝阿明 知識+」的版主阿明透露，從內政部實價資料顯示，在預售屋履約擔保機制方面，雙北市、台中以及台南的建商偏好差異極大，例如雙北最愛開發信多，台南則偏好價金返還，但購屋族仍須留意細節，尤其「同業擔保」模式可能涉及關係企業互保，風險相對較高，提醒簽約前應該謹慎評估。

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「賣厝阿明」發文引用內政部統計，顯示六都預售屋履約擔保機制選擇大不同，具體差異如下：

台北市：65%選擇「不動產開發信託」，33%選「價金信託」，僅不到2%採用「價金返還」。

新北市：55%為「開發信託」，24%為「價金信託」。

台中市：32%選「價金信託」，30%為「同業連帶擔保」。

台南市：57%為「同業擔保」，比例居六都之冠。

高雄市：41%選「價金返還」，為六都最高。

阿明引述專家分析指稱，雙北因市場成熟、建商規模較大，傾向選擇較嚴謹的「開發信託」，至於中南部因建商生態不同，更偏好「同業擔保」或者「價金返還」，但不論採取哪一種模式，無法保證建商選的履保機制是否真正落實，例如同業擔保模式的風險高，若擔保建商與原建商為關係企業，財務連動性強，一旦倒閉恐雙雙落跑。

專家提醒，價金返還雖對消費者最有利，但執行上相對困難，尤其建商因資金壓力，實際採用比例也極低，考量目前缺乏有效監管機制，建商勾選的履保方式可能流於形式，呼籲政府加強查核以確保消費者權益。

專家坦言，現行履保機制與其說是保護購屋族，更多保護的是銀行，主要功能是專款專用確保工程款不被挪用，但並非完工保證，更多保障土建融資銀行債權而非購屋者權益，此外負責監管資金使用的「建經公司」缺乏明確法規規範，2003年《建築經理公司管理辦法》廢止後，建經公司的專業性與獨立性備受質疑。

面對履保機制的不確定性，專家也分享自保3招如下：

一、調閱土地謄本

花20元查建案基地抵押狀況，若多筆民間借貸，風險較高。

二、避開「一案建商」

無過往推案紀錄的建商，違約風險較大。

三、優先選「價金返還」或「開發信託」

若建商提供這兩種履保，保障較高。

阿明提到，政府擬修法強化監管， 內政部已承諾3個月內提出「預售屋履約擔保機制」強化方案，包括規範價金專用於工程，避免初期挪用；要求建商明確揭露信託專戶資訊；研議「信託財產不得強制執行」修法，盼望通過政策改善購屋族面臨的困境。

（封面示意圖／pixabay）