買貴退差價？ 台南建案「退款已購戶」 專家：斷尾求生

近期網路流傳台南有預售案通知已購客折價，平均每戶退200萬元左右，約為原成交價85折，對此《東森財經新聞》求證建商獲得證實，業者坦言考量市況因素，配合政府政策並依行情調整售價，但與傳言的折讓金額有落差，對此臉書社團「賣厝阿明 知識+」的版主阿明認為，這不僅是單一個案的價格調整，更折射出當前預售屋市場面臨的嚴峻挑戰，在買氣急凍、庫存壓力攀升下，建商不得不祭出極端手段挽救銷售。

★【理財達人秀】輝達出手 軋爆外資? 仁勳勝利日 誰搶強風飆★

檢視網路流傳的消息，網友點名在台南市善化區有建案打出讓利，LINE截圖更寫到「去年簽約後，因台南房市市況明顯下滑，確認通知屋主們建商端折讓價格，平均應該每戶退200萬元左右，大約是原成交簽約價再打85折，恭喜大家現賺200萬元。」

網友得知上述消息，紛紛留言表示「省下一個車位」、「哇，賺到一台賓士車」、「原來真的有建商會退差價？」部分觀點更質疑降價是否與房市偏冷有關，還表示「台南南科房價似乎真的不妙」、「XX（建商集團名）要拚周轉率，XX對市場嗅覺很敏感，它帶頭降就表示市場真的不妙了」、「開始延燒了，希望中南部不要燒到北部」。

《東森財經新聞》求證該建商發言人，對方坦言確實有讓利，還透露房市去年遭遇「919金龍海嘯」（即9月央行理監事會後的第7波信用管制政策），央行限縮房貸資金，整個市況都不佳，今年又面臨美國關稅、以伊衝突等國際不確定性，看屋人數減少，「出價狀況都低於開價」。

該建商強調，讓利是想藉此立足市場、持續經營，依市場行情做價格調整，選擇用善意照顧第一批的忠實客戶，個案訂價策略均配合政府政策方向，依區域市場行情調整，依照每一戶條件調整幅度也不同，並非如網路上說的每戶皆調整200萬元。

▼台南善化區建案傳出建商讓價退款。（圖／來自網路）

針對台南建商讓利一事，賣厝阿明在臉書粉專表示，這不僅是單一個案的價格調整，更反映出當前預售屋市場面臨的嚴峻挑戰，在買氣急凍、庫存壓力攀升下，建商不得不祭出極端手段挽救銷售，這於這波「退錢潮」是佛心讓利還是房價鬆動的前兆，仍待進一步觀察。

阿明彙整以下3點表示：

一、市場現實

阿明指出，該建案位於台南善化區，總戶數近200戶，今年Q1開案後僅成交10戶，平均單價41.5萬元，建商雖證實「配合市場調整價格」，但否認統一退200萬元，強調依個案條件差異處理，這種做法實則反映三大市場壓力：

銷售停滯：央行限貸政策使投資客退場，台南預售屋銷售率僅38.3%，全台最低。

庫存壓力：建案量體大，若前期買氣低迷，後續去化更困難。

避免客訴：直接降價恐引發已購戶抗議，退差價成為「軟著陸」策略。

二、兩難算盤

退錢策略看似損失利潤，實則是「斷尾求生」：

成本可控：目前僅10戶成交，退總金額約2,000萬，相較後續滯銷風險，仍屬划算。

維持價格門檻：表面不退訂，但實質讓利，避免正式降價破壞行情。

預防骨牌效應：若已購戶鬧上媒體或集體退訂，恐加劇市場恐慌，影響建商品牌。

三、連鎖效應

阿明引述專家說法示警，若買氣持續低迷，建商可能從「暗降」轉為「明降」，尤其量大重劃區恐現15~20%跌幅，倘若台南善化案例擴散，可能加速中南部「科技題材區」的價格修正。

阿明提醒，這波退錢風潮與其說是建商良心發現，不如說是市場機制下的無奈選擇，當台積電光環不再保證完銷，建商必須在「硬撐價格」與「加速去化」間找到平衡點，對購屋族而言，此刻更需警惕兩件事，一是「退價差」可能意味著區域行情已過熱，二是建商財務健康度將成交屋風險指標。

他總結表示，房市的調整才剛開始，這場價格保衛戰的下一步，或許不是「會不會降」，而是「怎麼降才不會崩」。

（封面示意圖／Pixabay）