房價飆到銀行估價追不上　一表爭取貸款更有利

▲房價短期飆升太快，不少銀行因房價資料庫反應不及，造成估價不如預期的狀況。（圖／pixabay）

漲！漲！漲！房價漲翻天，不過多數人買房靠的是向銀行貸款，近期卻因房價推升太快，銀行房屋貸款的估價值追不上，導致原本預估8成房貸只剩7~7.5成，購屋人因此得多籌更多自備款，在此房價混亂時期，如何讓銀行估價更有利，成了首購族必學的課題。

近期除了貸款審核趨嚴，有些區域房價上升速度過快，以致出現銀行鑑估價追不上房價的問題，大家房屋企畫研究室副理郎美囡表示，實務上也出現賣方購入1年內加價出售，銀行端保險起見，以賣方當初買入的價格作為鑑價基礎，導致買方加價的部分完全沒被估進價值內，貸款金額與買方預期有大幅落差。

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因此，若屬意的房價在短時間內成長，增加的價值可能不被銀行認列，郎美囡提醒，買方需有多負擔自備款的心理準備，或可額外提供其他不動產或無貸款的車子等擔保品來增加貸款金額。

若是短時間內要補足房貸差額，郎美囡指出，最快方法通常是信貸，一般以薪轉戶銀行可提供的利率條件較為優惠，購屋人也可詢問平常有來往的銀行，尋求資金來源。

此外，選擇不同的銀行詢價，也可能有不同的結果。正業地政士聯合事務所所長鄭文在指出，銀行為了防止貸款弊端，就貸款估價而言，可以分為總行估價及分行經權兩種。

總行估價制，就是無論貸款金額多寡，統一由總行鑑價、核貸，可以避免人為的弊端發生，由於房價資料庫齊全，當房價波動時，房價資料庫更新慢，就造成銀行貸款跟不上房價的狀況。

另一種銀行經理權限制，則是一定放款額度以內（例如2000萬元），估價及放貸直接由分行經理決定，免經過總行估價審核，貸款金額超過經理權限才會由區域中心或是總行估價貸放，因為不會受房價舊資料庫牽絆，估價比較能跟上市價的變動。

所以鄭文在建議，在這個房價混亂的年代，如果民眾的銀行貸款卡關，在總行估價的瓶頸下，不妨問問經理權限的銀行，或許會有意外的收獲。