肉香不敵台幣香？建商轉行賣燒肉？貓膩大解密！

近年房市大好，餐飲業則不然，過去常有房東見市場行情好而漲租，逼得老店歇業棄走，最近更因疫情雪上加霜，餐飲業的經營更是困難重重。最新實價資訊顯示，條通商圈3年前歇業的知名老店「漢城韓國烤肉」原址，整棟4樓公寓於去年10月以總價約2.22億元賣給御上建設，難道是要開副業賣燒肉？專家推估，將走危老改建成大樓建案。

位於台北市中山北路一段33弄的「漢城韓國烤肉餐廳」，是台北老字號韓國料理店，該棟建物由老闆魏家建造自用，吸引不少政商名流和演藝名人，營業逾半世紀，在2019年因二代老闆想退休而熄燈，當時消息一出讓老饕們譁然惋惜。

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該棟4樓公寓建物，屋齡44年，歇業3年仍不見重新營業的跡象，倒是嗅到了危老改建商機，去年以約2.22億元賣給御上建設，用土地坪數79.6坪換算，單價約279萬元。台灣房屋中山民生特許加盟店店長蕭佑寯分析，該建物近中山北路和市民大道口，距台北車站、捷運中山站不遠，因產權單純，整棟公寓分兩筆交易整合完畢。

由於建物屋齡已44年，符合危老條件，蕭佑寯推估建商購入後，應是以開發推案為目的。不過因該基地位於巷道內且基地不大，開發略有限制，未來改建可能以小宅為主，開價可望挑戰百萬元。

觀察近年餐飲老店歇業後改推建案的案例不少，例如中山堂附近的65年老店「上海隆記菜館」，2018年因人手不足歇業後，就以地主身分和新美齊集團改建，推出「新美齊硯」小宅案，預計2025年完工；永康街名店「高記」在2010年由虹光集團購入後回租，餐廳繼續經營至2020年歇業，由虹光申請危老改建，推出「永康壹號」建案，預計2024年完工。

▼近年不乏台北市餐廳歇業後，自有建物改建推案的案例。（圖／台灣房屋集團提供）

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，這些餐飲老店雖然基地不大，但都位屬精華地段，交通便利，有利於小宅推案，且所在的商業區土地，容積率達560~800%，改建效益高，加上符合危老標準還有獎勵容積可用，因此吸引開發商出手。

第一建經研究中心副理張菱育指出，央行自2020年至今已推出4波選擇性信用管制措施，導致建商的購地貸款成數從7成以上下降到剩4成，近期更要求建商購地貸款要在18個月內動工，不過都更、危老案不在管制範圍內，所以建商的融資條件仍佳，土融最高可達8成、建融最高可達7成，且都更、危老的融資不受銀行法的放款上限約束，使行庫更有放款彈性，利率也比一般的土建融貸款優惠，增加建商進行整合開發的意願。

（封面照／台灣房屋集團提供）