泣…生疫不好！旅館飯店改建變現

疫情重創觀光產業，國際旅客如雪崩般減少，去年來台旅客僅剩14萬人次，較疫情前衰退99%，首當其衝的飯店業陸續出現歇業、轉手等，進而興起改建潮，例如有32年歷史的西華飯店本月15日熄燈，未來將危老改建為豪宅；最新實價揭露去年8月歇業的北投水沙連休閒旅館，也以7.3億元易主給建商，推估也朝危老改建規劃。

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信義房屋統計交通部觀光局數據，2020年受疫情影響，國際來台人數僅剩前1年1186萬人次的1成，孰料去年情況更為嚴峻，旅客人次僅剩14萬人次，形同2019年打1折再1折，衰退99%，為56年來最慘。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，直接衝擊到的是觀光消費市場，包括飯店轉手、改建潮及商圈店面關閉潮。

▼信義房屋統計觀光局數據，發現去年來台的外國觀光客僅剩疫情前的1%。（圖／信義房屋提供）

台灣房屋便彙整去年交易的飯店，如綠蒂大飯店以近5億元賣給「翡馬貿易」經營，艾蔓精緻旅館5.15億元賣給「力源國際實業」，位於汐止的台北富信大飯店則以18.5億元交由「東立物流」接手。此外，去年8月底歇業的北投26年歷史「水沙蓮休閒旅館」，實價揭露去年11月已整棟易主給悅禧建設，總價7.3億元，成為去年台北市最高總價透天交易。

▼去年有不少飯店交易案，在在顯示觀光業的蕭條。（圖／台灣房屋趨勢中心提供）

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，「水紗蓮休閒旅館」原址的地上建物屋齡已高達44年，符合危老改建的門檻，土地使用分區為特定觀光商業專用區，依當地土地使用管制規範，未排除住宅用途，可規劃住宅產品，未來朝住商複合方向加以重建的機會不低。

張旭嵐強調，台北市素地難求，而30年以上建築既享有危老的容積獎勵、稅費優惠，且土建融貸款不受銀行法的放款限制，規劃彈性高，成為近年建商積極獵樓的標的。

▼西華飯店去年核定危老通過，將改建為酒店式豪宅，已於本月15日正式熄燈歇業。（圖／翻攝西華飯店臉書）

除了飯店交易案外，也不乏自有資產的老飯店，因地段精華、屋齡又符合為老獎勵，趁機資產活化，包括馥敦飯店南京館、台北國賓飯店、六福客棧、西華飯店等都將趁勢改建。而光是台北市2020年以來，已累計有8件飯店申請危老改建核准。

曾敬德指出，這波疫情導致觀光雪崩，讓業主重新思考不動產未來的經營方向，畢竟有些飯店屋齡老舊，就算疫情過去，競爭力不見得比得上新飯店，加以這波景氣走揚及危老改建的高額容積獎勵，部分精華區老飯店的資產活化後，可以創造更高的效益。

屋比房屋總監陳傑鳴認為，確實因觀光產業低迷，導致飯店業經營相當辛苦，尤其目前很難估計疫情衝擊會有多久，因此如果資金不太充裕、或是想減少虧損的業主，將老舊飯店轉型為出租住宅、老人住宅、社會住宅，或是趁目前危老有容積獎勵時進行改建，都是疫情危機下不錯的轉機選擇。

(封面照-水沙蓮休閒旅館/翻攝google map)