買房附租約「成交換你收錢」他疑賣家有詐 網笑：大驚小怪

民眾在賞屋時，偶爾會遇到比較特殊的物件，像是既存違建、附帶房客租約等，但這間物件真的不是何下手嗎？近日有位網友就表示，看上屋齡5年的新屋，而價錢也可接受，不過，房仲表示，屋主是投資客，自購入後就一直出租，現在仍有租客居住，而屋主表示賣出後轉讓租約，他也能繼續收租，不過這讓他有些擔憂，因此上網詢問，「屋主葫蘆在賣什麼藥？」

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該網友在臉書社團「買房知識家 買房賣房攏滴+」發文表示，這兩天賞屋時，看完一間屋齡5年的成屋感到相當喜歡，問完價錢也還可接受，「據瞭解屋主是投資客，買了之後一直租到現在要賣，目前裡面還有租客；仲介說房東跟租客有協議讓租客租到113年，如果成交後就換我收租，但我心想，哪有那麼良心的房東？葫蘆裡不知賣什麼藥？」

此篇文章發佈後，網友認為不用大驚小怪，「投資客通常都短期買賣賺差價，，但又不想空屋沒人顧，所以通常會出租，簡單想就好」、「投資客收租只是單純房子有人住有人顧，很單純的」、「除了太快賣國稅局會找麻煩，這真的沒什麼，滿租賣更好賣」，另外有人提醒，「買賣不破租賃，你可以承接繼續收租，如果你也是要收租的話」、「正常操作啦，阿如果想自住就跳過吧。」

還有網友表示，原PO可以參考以下做法，避免自己想太多，「可以要求租客陪同驗屋」、「看的時候說你想自住，請他把房客趕走」、「確認一下租金金額還有租客有沒有按時繳租，不想租的話就賠償違約金請租客搬家，但我的建議是除非真的缺錢繳房貸，否則還是收回整理後再自己出租比較放心」。

▼網友遇到買房附租約擔憂有問題。（圖/翻攝自「買房知識家 買房賣房攏滴+」）

事實上，因為《民法》的確有保障「買賣不破租賃」，想買下有租約的房子，仍有一些重要事項需注意。首先是合約類型，租約必須為1年內的口頭或書面租約、5年內的定期租約或是經法院公證的5年以上定期租約、不定期租約，才能構成「買賣不破租賃」。買方還要檢查租客有無轉租、或是設籍以及登記公司行號，避免影響未來繳稅。

▼想買仍有租客居住的房子通常比較麻煩。（示意圖／pixabay）

此外，在確認詳細屋況時也比較麻煩，由於租客享有使用權，因此若是原租約上沒有協議開放看房，租客是有權拒絕的，若想更進一步瞭解屋況，還需努力跟租客建立良好關係。

最後，買方交接後，通常會重新跟租客簽約，但若想藉機調漲租金恐怕行不通。由於新合約目的只是釐清出租人，所以民法規定，新合約條件僅能優於舊合約，若新約不利於租客，租客是有權拒絕簽約的，且根據買賣不破租賃，舊合約還是會繼續進行。

（封面示意圖／東森新聞張琬聆攝）