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(2024/12/12 15:47)預售屋多次展延怎解? 專家1招反制:求償有憑有據
近2年來疫情嚴重影響供應鏈,各行各業幾乎都沒有躲過缺工缺料的問題,進口通膨不只影響到房價,甚至連預售屋都出現工期延宕導致「延遲交屋」,雖說買預售屋就是賭人品,但消費者一等再等也忍耐到極限了,不過想請求賠償跟延遲利息時,建商卻用政府的「建照自動展延」回應延遲交屋的問題,消費者該怎麼做才不會讓權益受損呢?
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對此,賣厝阿明整理出幾大重點,「讓民眾想求償時,不要只是好像、聽說、可能,就是100%有憑有據!」
不過,在進入問題前,必須先來認識一下,何謂「建照」、「使照」,因為這兩「照」可是影響預售屋交屋極大的因素。
「建造執照」:只要是有新建、增建、改建或是修建,起造人(建商)都要先去申請「建造執照」才可以動工,沒有申請就蓋的房子就是俗稱的「違建」。
簡單來說,「建照」就是要確保房子,真的有按照給政府的設計圖施工,避免多出一些有危險性的設計。
「使用執照」:是在建築物完工後,規範建物用途而取得的執照,有了使照才算是可以真正正式使用這房子,也才能辦理「第一次登記取得權狀」。
所以在真正取得權狀前,預售屋也只算是合約上載明的權利,並不是真正的產權。另外提醒,在買預售屋時切記,依法建商一定要有建照才可以公開銷售。
而預售屋交屋日期該怎麼抓?根據《預售屋買賣定型化契約應記載事項》第15項,通知交屋期限部分為「領到使用執照的六個月內須通知買家交屋」。
通常建商拿到使用執照代表,目前建案的工程進度大約在 80% 左右,後續會開始拉水電瓦斯管線等,規定的「六個月內通知交屋」其實就是讓建商有進度上的壓力,也讓買方了解進度,藉此保障消費者的權益。因此建商若試圖拖延交屋時間,消費者是可以依照合約索賠的。
但遇到建商真的沒辦法如期交屋該怎麼辦?根據《預售屋定型化契約應記載事項》指出,建商必須要在合約書中寫清楚開工及取得使用執照的日期,除非是「受天災地變等不可抗力之事由或因政府法令變更、或其他不可歸責於賣方之事由」,建商才可以延期交屋日期,並免負擔賠償費用,消費者也不得要求解約與違約金。
如果不是上述的原因延期交屋,消費者是可以要求賠償的喔!賠償金額部分,則按照已繳價款的萬分之5 延遲利息,以日計算給消費者。例如前面已經付了100萬元,1天的違約金就是500元。
另外,延遲交屋超過3個月以上,就可以視為建商違約,消費者是可以要求解約退款的,且依照定型化契約的規定,建商需再賠償總價15%的違約金,且不能低於房地總價15%。
假設預售屋總價為新台幣2000萬元,則建商要付解約違約金就是300萬元。
但就會發生幾年前買的預售案,相比現今的房價,出現至少2-3成的價差,如果消費者解約,建商可以重新用高價出售,反而得不償失。
▼(圖/賣厝阿明提供)
此外,提醒所有買房民眾,有部分建商會要求消費者,要配合修改原買賣契約,「各位務必切記,千萬不要讓建商用不合理的條件,交換展延取得使用執照期限」,當有發現自己權益受損,可以蒐證向各直轄市、縣(市)政府消費者服務中心或消保官申訴處理。
依據《消費者保護法》第36條規定,可以要求建商限期改善,未改善者主管機關最高可向業者開罰150萬元的罰鍰。
最後提醒大家,在簽約時務必要確認清楚,是否有明確約定開工時間,及取得使用執照完工的日期,確保建商可以如期完成,也方便後續的過戶及交屋程序,避免糾紛。
預售屋買賣定型化契約應記載不得記載事項|https://reurl.cc/zZKQo0
消費者保護法§36|https://reurl.cc/55b3aM
內政部地政司|https://reurl.cc/j1m6pm
(封面示意圖/pixabay)
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