為何自由經濟不適合房地產？ 他揭尊重房市機制「根本鬼故事」

房市投機炒作風氣興盛，逼得民怨四起、政府出手嚴加管制，卻也讓不少人高喊房產屬於財產權、為自由經濟的一部分，呼籲應尊重市場機制。有學者卻認為房產的強烈獨佔性與外部性已讓「完全競爭」功能廢了一半，自由市場理論在房地產根本運作不了，分配資源的結果只獲得低所得、低人口成長及高空屋率與房價，「完全是個鬼故事」。

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在談自由經濟前，景文科技大學財務金融系副教授章定煊說明，經濟上的左派是大政府主義，主張政府要干預市場、甚至管制市場；經濟上的右派是小政府主義，尊重自由市場機制，政府只要維持市場機制可以發揮功能。

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雖然章定煊說明自己的經濟思想比較偏向右派，市場機制這尊大神之所以值得尊重， 因為市場越接近完全競爭，經濟效率越高，但放在住宅這種財貨上，卻並非如此。

▼章定煊認為住宅放在自由經濟市場上不適用。（圖／翻攝章定煊臉書)

房地產投資口訣就是「區位、區位、還是區位（location location location）」，世界級房產大亨包括香港李嘉誠、美國川普都這麼說，章定煊指出，區位就代表了房地產的獨佔性，另一個意涵則是外部性，價值會受到周圍設施影響，「這也是為什麼很多建商廣告DM上都會寫跟著建設走」。這兩特性就已經讓完全競爭發揮功能的基本前提廢了一半以上。

此外，土地有稀缺性，供給極度缺乏彈性，而且調整的速度極度緩慢，光是建商從建地到開發完成的建設週期就要5年。如果從未規劃土地到整地可以建設開發起算，要超過10年以上。

再看需求的部分，居住是生活的必需品，尤其受限於工作機會等因素，區位選擇上非常有限，尤其台灣人以自有房屋為畢生志願，剛性需求非常強大，所以需求也非常缺乏彈性。因此章定煊表示，只要需求增加，就會誘發價格大幅變化。

▼居住是生活必需品，尤其受限工作機會等，區位選擇相當有限。（圖／東森新聞張琬聆攝)

有時候「業者會大喊，政府要增加供給啊，妨礙業者賺錢幹嘛？」但章定煊指出，台灣沒有土地儲備制度，從找地、徵收、土地地目變更到土地建設完成，再交到建商手上開發出來，等到有效供給產生出來，要找房的年輕夫婦頭髮都已經白了。

「不要說別的，政府使出渾身解數蓋的社會住宅，扣掉包租代管的部分，才蓋幾戶？」章定煊表示，不要苛責政府不用力，「是真的很難哪！」就算政府快馬加鞭把供給生出來了，購屋者的購屋區位受限在他們工作地點與生活圈，政府提供的區位也不見得他們想要。

更何況房地產市場有嚴重的資訊不對稱現象，業者擁有資訊遠多於消費者、投資客擁有的資訊遠多於自住客、賣方擁有的資訊遠多於買方，對於市場效率的運作更形成嚴重的妨礙。

▼土地從徵收、開發到建商推案成為有效供給，已經是多年以後的事。（圖／東森新聞張琬聆攝)

所以章定煊認為，經濟學自由市場理論所形成的最適資源配置，在房地產根本運作不了。自由市場學派所強調的那隻看不見手，在住宅市場根本屬於全殘狀況。台灣住宅市場用市場機制運作到現在，分配資源的結果是甚麼？低所得成長、低人口成長、高空屋率、高房價，完全是個鬼故事。

章定煊最後總結，住宅市場市場失靈非常嚴重，別再說什麼尊重市場機制，自由市場機制在住宅市場發揮不了它的優點，需要政府的大力介入。別再說政府要增加供給，緩不濟急，而且經常無法對症。投資需求造成住宅市場的劇烈動盪，長期來說還是要在制度面上尋找方式解決。

（封面圖／東森新張琬聆攝）

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