放寬容獎至300%救都更？專家嘆搞錯方向：地主胃口會更大

北市都更進度緩慢，老屋問題持續難解，前交通部長林佳龍先前曾主張，都更容積率獎勵從225％放寬到300％，希望藉此加速都更，不過專家則直言，容積獎勵一再放寬，並無助加速都更，進度卡關的問題還是在「貪婪」2字上。

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住宅政策 非放寬容積率就能解

吉家網董事長暨房仲全聯會榮譽理事長李同榮認為，都更緩慢的問題，主要卡關在地主和建商的分配，人性總是貪婪，當獎勵越多時，地主胃口也會更大，要求建商給出更好條件，雙方談判速度慢，自然會延遲都更進度，而政府給的獎勵，恐怕永遠無法滿足地主的要求。

▼李同榮感嘆，當容積率放寬，地主胃口也會更大。（示意圖／pixabay）

李同榮指出，放寬容積獎勵能加速都更，他並不反對，但應該針對社會住宅放寬，建議應配合公有土地標售，放寬容積率的同時，也要增加社會住宅面積，並將此視為必要條件。

且當政府建造較高容積率的社會住宅，能緩解住屋需求，因此降低新案價格，也能讓預售市場趨冷，當土地市場價格也不再屢創新高，就能進一步達到抑制整體房價的功用，政府才不會被當作土地炒作幫兇。

▼李同榮認為，放寬容積獎勵仍需其他配套，可針對社會住宅進行考量。（示意圖／pixabay）

放寬容積率 公共設施壓力大

景文科技大學財務金融系副教授章定煊則指出，放寬容積獎勵是增加土地價值，讓物件的樓地板面積更多，拉高整體銷售價值，藉此提升建商改建的意願，不過不能忽略產生的外部性。

章定煊表示，容積率和土地使用強度有關，當容積率越高，土地的使用強度也更強，將對周遭道路、消防、公園等公共設施產生壓力，在普遍放寬容積獎勵之前，應考量當地的公共設施是否有辦法承受，會不會使道路使用強度過高，導道路服務壓力大，尤其台北市很難再增加交通建設的情況下，交通瓶頸區恐怕更打死結。

▼章定煊提醒，提高容積率恐對周遭公共設施造成衝擊。（示意圖／pixabay）

章定煊提醒，提高容積率對周圍環境產生衝擊，不見得都是正面，可能使交通更壅塞、公車捷運更擠，小學也會很難進去，在整體區域使用強度都過高的情況下，市容恐怕衰敗的更快，容積率問題應針對當地條件討論，而不是全面性放寬。

章定煊也指出，過去容積獎勵一再放寬，但都更仍是進度緩慢，主要還是卡在中間的交易協商成本，不論是地主之間，或是地主和建商之間的分配問題，因為大家在乎的並不是銷售總額，而是自己能分配到的比例，當分配權利喬不攏，地主不滿、1樓住戶不滿時，曠日廢時協商就拖慢了都更進度。他因此認為，要增加都更速度，可考慮以法定方法分配權利，讓大家能盡快達到共識，才能根本解決問題。

（封面示意圖／pixabay）