房市即將泡沫化？ 他用倒啤酒理論妙喻「還有倒酒空間」

近期房市傳出泡沫化疑慮，尤其是南台灣有台積電議題拉抬的區段，因漲幅拉高、短期炒作買盤介入而危機四起。不過專家以「倒啤酒」理論來解讀所謂的「泡沫」，去年房市熱絡猛倒出的啤酒泡沫，其實目前正以交易量銳減、推案延緩的方式在「消泡」，後續市場還會騰出剩餘空間，「房市看來並不悲觀」。

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這幾年台灣房市以桃竹以南的房價漲勢凌厲，尤其新興工業區周邊湧入投資客短期炒作，讓許多專家學者擔心台積電受惠區的房市將泡沫化。吉家網董事長暨房仲全聯會榮譽理事長李同榮卻認為，這波房市熱炒，其實就像「倒啤酒」，沖倒得快又猛，導致房價飆漲，短期獲利高，走入房市主升段，因此假性需求的炒作行為因應而生，杯內的酒看似滿了，其實是夾帶一堆泡沫，不過還沒滿溢而出。

房市正在消泡 反而是好事

也因為漲幅過高，啤酒泡沫太多，現在交易量急縮、建商推案減緩，同時間預售屋出現換約轉手潮，就是市場調整（投資客倒貨）的等待消泡階段。李同榮認為，這反而是好事，並不須悲觀，因為等走半年至1年、泡沫消失後，杯內（市場）就會騰出剩餘空間，就是房市的「末升段」。

▼前幾年因房價漲幅過高，彷如啤酒倒得太快導致泡沫多。（示意圖／翻攝pixabay）

李同榮補充，目前房市正走入消泡的末升段，如果再沖倒太猛、房價飆漲太快，才有可能泡沫過高，溢出杯外，也才會面臨真正市場泡沫化的來臨。

回過頭來看中南部是否有泡沫化疑慮，李同榮觀察，從整體基本面分析，過去3年除了預售市場炒作過猛外，絕大多數地區的漲勢都屬於有「基」（基礎）之彈，絕非「群魔亂舞」式亂漲。

6大剛需基礎 中南部房價有撐

李同榮進一步以6大因素做解釋，首先是南北房價長期差距太高，中南部房價基期低，所以產生補漲行情；其次是營建成本佔比高，轉嫁至新建成屋市場，也讓成屋跟著水漲船高；另外是資金過剩，台商資金大回流之下，過剩游資便進入腹地廣大、基期相對低的中南部房地產；加以中美貿易戰後，台商回來產業轉型並大量擴廠，帶動產業升息與在地就業人口與商機。

▼南部房價大漲，其實是過去南北差距長期太高所造成。（圖／東森新聞張琬聆攝）

此外還有通膨引發的保值搶購心理，李同榮強調，從他實地採訪與觀察中體會到，中南部民眾對於通膨與貨幣貶值特別有感，「以前會把錢存進銀行，現在感覺萬物齊漲，錢一直變薄」，所以有錢就拿去買房，特別是長輩很積極將積蓄拿出來幫年輕人成家。

尤其兩代不同堂的趨勢越來越明顯，全台人口逐年減少，但家庭戶數卻逐年增加，且每戶平均人口減少，都是市場剛性需求的主要支撐力。

▼近10年全台人口減少，但家戶數卻逐年增加，且每戶平均人口減少，成為房市剛需支撐力。（圖／吉家網提供）

「分析房市不該以天龍國看天下！」李同榮強調，隨著高科技產業鏈南移、新興工業區一屋難求的狀況，全台房市結構性正在大改變，南北房價落差會逐漸縮小，將出現南北雙都、雙箭齊發的發展態勢。

（封面圖／東森新聞張琬聆攝）