買房契約怎麼簽？專家喊「千萬別嫌麻煩」小心賣家落跑

房屋買賣契約怎麼簽才對？近期不時傳出假買賣房真詐財的新聞，就是因為簽約時不小心疏忽所導致。房市達人賣厝阿明特別列出簽約6大要點，讓購屋族避開雷點！

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產權4點要清楚 簽約確認所有權人

▌產權要清楚

阿明表示，簽約前買方須檢閱簽約當天的土地及建物謄本，注意產權及貸款設定相關資訊。如果是透過仲介買賣的的朋友，在他們提供的『不動產現況說明書』上可以看到相關內容。

阿明列出幾點要特別注意的地方：

Ａ‧土地使用分區：是住宅區還是工業區？

Ｂ‧房屋是否有限制登記？包含假扣押、假處分等，尚未塗銷的情況。

Ｃ‧賣方在銀行設定抵押的金額是多少？可以當作後續支付各期價款的依據

Ｄ‧出售物件是否為『出租』使用，有租約的情況？如果有租客，要確認租期及繳款狀況。

▌簽約人是否為所有權人或所有權代理人

阿明說，基本上買賣交易簽約時，是要由本人親自簽約，但有可能會遇到賣方無法出席，委託他人來辦理，如果不是本人簽約，代理人須出示『授權書』，授權書內容應有出售不動產座落地址及特別授權代理議價、收受訂金等權利，並提出本人之印鑑證明（需與授權書所用印者相同），並提供所有權人相關的印鑑證明，可認定為合法有效之授權。且簽約時會由代書核對雙方身份證，確認簽約當事人後始由雙方簽名蓋章。

同樣在買賣合約書阿明也列出幾點要小心：

Ａ‧簽約書上方如有經過塗改的地方，務必加上雙方簽章

Ｂ‧立約日期項目記得填寫簽約當天日期

Ｃ‧騎縫章雙方都要記得蓋以確保合約的『完整性』與『合法性』

Ｄ‧如果簽約『非』賣方本人，需附上有權狀登記人授權證明

▼專家點出房屋簽約6要點，讓買家避開雷點。（圖／賣厝阿明提供）

付款須標示清楚 所有權移轉價要明定

▌契約內容標示清楚

阿明表示，契約書內容必須以數字記載者，如坪數、金額、持分等，務必標示清楚。通常買房的付款會分為：簽約、用印、完稅、尾款四階段，一般而言，約是10%、10%、10%、70%。各階段要支付的款項成數會由買賣雙方共同約定，且代書通常會請買方開一張與尾款相同金額的商業本票，等到尾款支付完畢後無息退還給買方，藉此保障交易安全，確保買方尾款可以如期支付。阿明提醒，如果賣方是屬於『貸款未清』的狀況，買方可以按照貸款金額作為尾款的金額。

▌公契移轉價格應明定

阿明指出，買賣登記案件附的『所有權移轉契約書』，俗稱公契上方所記載的「買賣價款總金額」應明確約定，政府會依照公契移轉價格作為課稅的依據。尤其於調整土地公告現值的月份，更須確認避免爭議。

▼專家強調，房屋契約亂簽容易碰上假買賣真詐財。（圖／賣厝阿明提供）

交屋時期書面約定 履約保證有保障

▌交屋時期及方式應明確

針對實際買賣流程，阿明說在支付尾款的同時就會辦理交屋手續，假如在日期上買賣雙方有另外協議，也記得要以『書面約定』，避免日後爭議。並且確認代書有將原屋主抵押權借款金額與實際應清償金額，載明於契約書上喔！

▌契約應由雙方當事人親自簽名

上方程序都完成，也就是買賣雙方簽約書訂定後，阿明強調千萬不要嫌麻煩務必在看一次『立約日期』、『合約內文字修改處有雙方蓋章』，逐一檢查，並且務必！記得雙方都要『簽名＋蓋章』，避免悔約糾紛纏身。

最後阿明建議大家，千萬不要嫌麻煩而省略設定設定履約保證專戶。在買賣交易過程中所有大大小小的款項都可以存進履保信託專戶，假如合約有問題，款項一樣還是在履保帳戶中，大大降低賣方落跑人去樓空，房財兩失的局面。

▼專家提醒不要嫌麻煩不設定履約保證專戶。（圖／賣厝阿明提供）

（封面圖／Unsplash）