陶迪／鄉村買房找銀行鑑價會皺眉 連實價登錄也無用

文／一米好居品牌公寓創辦人 Tody陶迪

時隔一年回到台東，海邊和城市裡的景色變了不少。

回到已經租人的都蘭小透天，清理了兩箱自己的私人物品，準備寄往台北，我答應租客會找時間下來把東西帶走，一方面對於這個還無緣長住下來的房子，甚是想念。

車子緩緩駛進連排透天的小道，差點認不出自己的房子。隔壁鄰居新搭建了雨棚，原先荒廢的草地長出了一棟新的平房，就連那塊養了許多鵝的空地，也圍起了柵欄，鵝家族不見蹤影。租客在門口放了兩張沙灘椅，擺放著幾塊衝浪板，一旁的晾衣架曬著浮潛裝備，角落是前年冬天我向朋友借來的烤肉爐，卻一次也沒用上。

▼陶迪在台東都蘭買透天，並出租給人。（圖／陶迪提供）

租客將房子活出屬於台東的靈魂

「啊，這真是台東的樣子」我心想。租客把這個房子，活出了屬於台東的靈魂，突然覺得自己格格不入。

穿過客廳來到挨著後院的廚房，映入眼簾的是牆上一大片的斑駁，地上散落著各式修繕工具：油漆、批土、刮刀、電動工具，還有準備用來更換油煙機零件的材料。我吃驚地看著這一切，租客卻神情輕鬆：「噢，今年台東突然多了很多暴雨，除了這邊有壁癌，頂樓在大雨的時候也會滲水進來，趁下次雨季來之前打算好好整理一下。抽油煙機壞了，這個零件換一下就好了。」

作為親子共學的海洋教育基地，她向我承租這個房子已經有三個月的時間，卻隻字未提關於房子的修繕問題，也從來不曾開口要求我協助處理，只有問我是否可以申請租金補貼，而我一口答應。

▼房客自行修繕房屋，未曾開口要求協助。（示意圖，非該房屋／陶迪提供）

鄉村租客動手能力強大 全面照顧修繕房子

我在台北經營包租這些年，從未見過動手能力這般強大的租客，而她的泰然自若，彷彿烹煮一頓家常便飯，對於照顧房子的方方面面，熟練程度完全不亞於一位專業師傅。我腦子飛快憶起那蓮蓬頭水量偏小就打來求救的租客、瓦斯爐點不著就要求上門的租客、跳電就急call水電師傅的租客、滲水就開口要求賠償的租客⋯。

城市的孩子，和鄉村的孩子，動手能力竟如此天壤之別。

▼陶迪為想收藏這片海而任性買下台東透天。（示意圖／東森新聞張琬聆攝）

訊息傳遞靠口耳相傳 租客轉介不間斷

這棟都蘭小透天，雖然出於想要收藏這片海景的任性而買下，也曾妄想長住下來經營一間自給自足的民宿，最後卻成為Long Stay旅人、移居新住民之間口耳相傳的熱門出租物件。

因為短期內無法自住，放出了招租訊息，支持返鄉青年作為創業基地。於是從短租、Long Stay、進而變成長租，租客互相轉介從不間斷。當初對於本地租房需求的觀察和判斷，得到了驗證。

過去幾年我花費許多時間在整個台東海岸線大量看地、看房，也嘗試租屋，有個落腳之處，走進鄰里社區，才能深入了解當地房地產文化和市場需求。鄉村地方房地訊息的傳遞不似城市裡依靠仲介及網路，而是仰賴口耳相傳、中人介紹。

▼筆者花費許多時間在台東海岸線看地看房。（示意圖／東森新聞張琬聆攝）

與傳統共生 在封閉市場獲取資訊

一個外地人突來乍到，是無法得知誰家在租房、哪戶又賣地的，只有認識鄰里，與傳統共生，才能在封閉的市場環境裡獲取交流的訊息，也因為這些一步一腳印，對於當地房地市場培養了一定程度的敏銳。

看到租客如此殷勤照顧房子，為了表達支持和感謝，我要她下個月的租金不必匯給我。

她開心地話匣子大開：「現在都蘭，應該說整個海線，不管是要租房還是買房都非常困難，價錢是一回事，重點是很少會有釋出，如果有就是秒殺，大部分都是農建地買賣，但是價格都已經漲得嚇人。租金的話，市區租一個小套房都要8千，你開的這個租金真的是非常合理的，我覺得我很幸運可以租到這個房子。」

▼現在都蘭不管是買房或租房都很困難。（示意圖／東森新聞張琬聆攝）

租客這番對於海岸線市場現況的陳述，我其實一點也不感到意外。

自住、出租、民宿經營　財務影響各有考量

兩年前決定買下這間房子，理由聽來任性，卻也經過了通盤的考量，除了理解當地租房生態，也細算過自住、出租、民宿經營分別對於財務的影響。

自住，只考慮每月貸款是否可以負擔；出租，則考察租金行情是否足以抵銷貸款，不會造成額外負擔；民宿經營，則考量營業收入扣除裝修資金攤提與營運成本後，是否達成自給自足甚或還有額外收益。

雖然民宿經營的想法因翻修所需資金超出預期而延宕，但轉為長租模式，除了讓自己在財務上毫無負擔，也算是換個方式支持地方創生，不失為美事一樁。房產迷人之處正在於空間規劃的彈性，做足市調功課，計算好財務模型，便不必遷就市場情勢變化，使空間成為長期而論真正對於自身財務狀況有益的資產。

▼不管是經營民宿或自住，購屋前都需經通盤考量。（示意圖／東森新聞張琬聆攝）

銀行估價不如市中心破房子　貸款成數低

鄉村地區買房，城市裡的經驗完全派不上用場。

在銀行的眼中，房產價值從核心蛋黃區向外遞減，因此鄉間的房子，即使修建成豪華別墅，在估價上依舊不如市中心的一間破舊房子，貸款成數也比市區房子來得低。

海邊山裡也不存在商業銀行可以提供鑑價貸款，很可能踏遍整個縣市只有一間分行，他們對於幅員廣闊的鄉間房地價值其實還不一定比你自行研究來得了解，此時找他們鑑價，只會得到一份令人皺眉的估值。

▼海邊山裡不存在銀行可提供鑑價貸款，估出的價值恐怕也令人皺眉。（圖／東森新聞張琬聆攝）

農漁會掌握區域行情　放款條件較佳

鄉村買房，要找當地的農漁會、信用合作社，他們對於區域行情的掌握比遠在天邊的商業銀行更深入，也較能理解當地房產價值；在人口不斷流失的鄉村，執事者總是歡迎新住民的加入，因此也會更願意提供好的放款條件。

地廣交易量稀　實價登錄難比價

鄉村買房，實價登錄沒有用。

現在打開房產買賣網站，踏遍整個海岸線也找不到幾個待售物件，幅員廣闊又交易量稀少，再加上屋況落差大，可參照案例少，即使鄰近有成交記錄，價格也根本沒有可比性。你可以很輕易看到3、4百萬的待售物件，屋況卻是幾近廢墟，賣的其實是土地，建物是半買半相送；而隔壁的豪華農舍，開價卻是3、4千萬。

▼鄉村買房建議找當地的農漁會、信用合作社。（圖／翻攝GoogleMap）

鄉村買房，只有自由心證，買得心甘情願，認同它的價值，就不要去計較買貴吃虧這檔事了。

作者／Tody陶迪　2016年辭掉上海新創營運長工作回台創業，選擇包租作為事業的新起點，致力於用自己的力量改善租房環境。從第一間改造公寓的實驗開始，發展出獨特的租房輕裝修工法與共生公寓管理模式，2017年成立「一米好居品牌公寓」與「TODY的不買房包租術」，開班教授「輕資產包租實戰班」，希望藉由課程讓更多人一起參與租房市場的改革。

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▼陶迪分享鄉村買房的心得。（圖／陶迪提供）

●以上言論不代表東森新聞立場

（封面照／陶迪提供）