房市不再絢爛了 學者曝回溫要等「竭澤而漁」

近期房市話題受到不少關注，房價續漲、推案爆量、打房政策也磨刀霍霍，接下來走勢會如何？市調單位推估有6原因將使熱絡的房市趨緩走冷，學者解釋其實只是從絢爛回歸平淡，至於何時回溫？因為還需時間消化近2年暴增的投資客釋出量，等竭澤而漁後才會再轉回賣方市場。

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成本上升+低利+資金多 近年房價大漲

僑馥建經近日與逢甲大學土地管理學系合作，根據現有房地產數據，推估2022年下半年的七大都會區房市展望，提及近年因營建成本及地價指數上升，台商回流且市場流動資金多，投資需求增加，加以降息循環與低利政策下，房價因此大漲。

▼僑馥建經近日發布下半年的七大都會區房市展望。（圖／翻攝僑馥建經）

6大因素釀下半年房市熱度趨緩

不過鑒於全球貨幣政策持續、全球通貨膨脹、股票市場表現低迷、升息壓力、國內打炒房政策持續推動及選舉造成的不確定性等6大因素，導致建商與民眾都採觀望態度，估計未來房地產市場熱度可能趨緩。

交易量減少 從絢爛回歸正常

因此僑馥建經判斷，整體七大都會區相較去年而言，朝向價漲量縮狀況，尤其需觀察接下來的選舉政策、重大金融及打炒房措施，下半年的交易量應該會較前半年度持續減少。

▼下半年房市交易量推估將持續減少。（圖／東森新聞張琬聆攝）

面對房市走緩的情況，政大地政系教授林左裕認為，由於這1~2年房市非常火熱，到了今年才慢慢地彷彿油加不上去而回冷，其實只能說是從絢爛回歸正常。

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投資客暴增2.5成 房市開瘋狂派對

一般正常、穩定狀態的不動產市場中，買方結構以自住客佔比約8~8.5成，投資客約佔1.5~2成，然而林左裕觀察近2年的房市，在產業回流及進駐、無限量化寬鬆政策及通膨效應下，讓房市開了一場資金充沛的瘋狂派對，買方結構也因此改變，投資客暴增到約4成，較往年多出2~2.5成，剩下6成才是剛需自住。

不過今年在高通膨壓力之下，林左裕判斷，美國年底及明年還會再升息，「如果通膨還壓不下來，甚至會延續到2024年的美國總統大選，屆時台灣央行勢必也會有再升息壓力。

▼高通膨壓力下，央行後續動作很關鍵。（示意圖／東森新聞）

房市回溫關鍵 看央行升息動作

因此接下來的房市走勢，林左裕認為是回歸平淡，市場必須先慢慢消化掉這兩年多出來的2成投資買盤，「畢竟大部分投資客並非要住，在持有及稅負成本增加的壓力下，勢必要釋出來賣」。

至於何時會消化、使房市回溫？林左裕先以「竭澤而漁」來形容，根據教育部成語檢索解釋，是指把水排乾來捕魚，比喻取盡所有、不留餘地，用在目前房市狀況，就是從前幾年的賣方市場，到目前投資客先平盤出售，再轉為買方市場，議價空間擴大後，大概就是「排乾」階段，若議價空間開始縮小，才是回溫的時刻。

至於整個階段要耗時多久？林左裕認為，要看央行未來的升息動作，「如果都不動，賣方還能hold住，市場就會繼續觀望」，但若再升2~4碼，投資客在很難再找到下一手投資客的狀況下，壓力就會比較明顯。

（封面圖／東森新聞張琬聆攝）