胡偉良／真的可能有爛尾樓！營建成本開膛破肚算給你看

文／品嘉建設、尚禹營造創辦人、老屋改建協會理事長胡偉良

為什麼在營建成本大漲後，房價不可能下跌？為什麼都更或危老改建後的地主分回會變少？

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營建成本數據公開 看房價為何漲

在這裡，我們用具體數據算給你看。

假設營建成本由原本的每坪14萬元，上漲到每坪21萬元，即每坪上漲7萬元。

▼營建成本高漲，房價為反映成本往往只能向上調升。（圖／東森新聞張琬聆攝）

1、以建商自行購地為例：

此時，房產的成本漲了每坪7萬元，建商會「調高售價每坪7萬元」，以維持原本的利潤。

2、以台北市的都更或危老案為例：

在營建成本上漲前，原地主和建商的分配比例已談妥，假設原來的分回條件是60（原地主）:40（建商），即建商分回的每一坪建物，要負責建商分得的1坪和地主的1.5坪部分的成本，即建商的成本負擔增加為每坪17.5 萬元（7萬/坪*（1.5+1）)

故建商需調高售價每坪17.5萬元，才能維持原本的利潤。

▼危老都更案因涉及分回給地主的條件，成本負擔增加更多。（示意圖／東森新聞張琬聆攝）

3、在營建成本上漲後，原地主和建商的分配比例調整：

假設改建後的房屋售價不調整，那麼就得增加建商的分配比例和減少地主的分回，建商才能維持原本的利潤。

假設原本房屋售價爲每坪70萬元，分配比例為60:40，那麼在營建成本調升每坪7萬元之後，建商的成本負擔增加為每坪17.5萬元，此時建商應增加分回：17.5/70=0.25坪，即建商分回調高為1+0.25=1.25；後而地主分回則調整為1.5-0.25=1.25

即雙方分配比例調整為50:50（1.25：1.25）

▼實際狀況是不漲房價下可能虧損，繼而增加老屋改建的困難度。（示意圖／東森新聞張琬聆攝）

不反映上漲成本 將導致虧損

現實狀況：

在營建成本上漲後

情況1:自購土地之建商，房屋售價調高至少每坪7萬元，以反映成本的上漲。

情況2:已談妥合配比率的改建案，建商若將成本完全反映，即調高售價（每坪17.5 萬元），但若如此，將導致喪失市場競爭力；反之，若不能反映成本，則將侵蝕原來的獲利狀況，甚至導致虧損。

此情況下，建商會努力和原地主協商，調整分配比例，若不成功，則建商可能採「不履約」、「以拖待變」因應；而已施工的則有可能因「虧損」或「現金流斷裂」，導致工程中輟，變成爛尾樓。

情況3:由於地主分回比例大減，建商和原地主達成改建合議的機率變小，改建困難度增加。

▼政府限期動工措施也影響了房市的供應。（示意圖／東森新聞張琬聆攝）

售價提升成必然 無力承擔者恐爆爛尾樓

結論：

1、營建成本上漲帶來的售價提升是必然的，因為前一波段的房地產景氣蕭條已經拉低了建商的報酬率和毛利率，2020年的復甦週期讓建商原本有調升報酬率的機會，卻又遭逢政府嚴打炒房措施，導致建商不僅無法調漲報酬率，甚至無法反映升高後的營建成本。

2、政府的打炒房措施要求建商在取得土地融資後18個月期限內動工，否則按比例收回貸款或升息， 但目前不少縣市光核發建照就要耗掉很長的時日，有時甚至長達一年半載，因此政府的限期動工措施甚至將影響房市的供應。

3、依六都危老改建的現況來看，普遍均出現核準後動工偏低的現象，這也反映了廠商「不履約」、「以拖待變」的現況，其中包括台北市，危老核準709件，但卻只有249件申報開工；新北市危老核準441件，只有216件申報開工；台中市危老核準416件，只有271件申報開工。

4、而一些已經開工施工的改建案，若原地主和建商就「調整分配比例」或「原地主補貼」不能達成共識，在建商無力承擔虧損又找不到人接手情況下， 很可能就形成爛尾樓。

▼胡偉良認為，若建商無力承擔虧損又找不到人接手，可能形成爛尾樓。（圖／胡偉良提供）

作者／胡偉良　品嘉建設及尚禹營造創辦人、老屋改建協會理事長。台大土木系、營建管理博士、商學博士、法學博士，曾任新北市建照預審委員會委員、新北市都市更新審議委員會委員，著作《房地產勝經》、《房地產趨勢大解密》、《做個房地產的市場贏家》。

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（封面圖／東森新聞張琬聆攝）