葉凌棋／房市激情過後價已見頂 量能負成長恐成定局

新冠疫情肆虐全球已近3年，為了降低疫情對經濟的衝擊，各國央行祭出量化寬鬆政策、降息來救市，市場資金滿溢的狀況下，房地產市場成為大量資金追捧的焦點，讓前兩年房市交易熱絡，不過，今年整體大環境出現明顯變化，那麼，房市走勢又會如何轉變呢？

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大量資金追捧 近2年房價水漲船高

首先，我們來看房市交易增溫與房價上漲的關鍵因素，除了上述的貨幣寬鬆、資金充沛外，近兩年來，國內的經濟表現優異、出口暢旺，同時還有過去因中美貿易戰引發台商回流，回來台灣投資、擴廠，民間投資也轉趨強勁，而利率仍處相對低檔，以及溫和的通膨，讓不動產實質資產價值成為通膨洪流下之保值首選，加上自住、置產等需求強勁，都推升房市交易熱度，也讓房價水漲船高。

根據永慶房產集團成交資料統計，觀察七大都會區近2年第3季房價變化，均呈現上漲趨勢，可以發現除了雙北市外，其餘五大都會區年度漲幅均超過1成，高雄年漲22.2%最多，其次則是新竹、台南年度漲幅近2成居次，顯見近1年國內房價漲勢仍明顯。

▼七大都會區2022年Q3房價季變動。（圖／永慶房屋提供）

民眾購屋態度轉觀望 房市回歸供需基本面

不過，隨著俄烏戰爭開打，更加劇通膨失控，讓美國聯準會祭出升息、縮表等手段來應對，貨幣緊縮速度與程度都是史上之最，也讓不少經濟學家示警全球經濟有衰退風險，在經濟前景不明、升息循環啟動的狀況下，民眾的購屋態度出現轉變，由過去的積極主動，轉趨觀望被動，從交易量即可看出端倪。

觀察今年1~8月全台建物買賣移轉棟數較去年同期減少0.4%，可以說是持平，但去年9月開始在疫情趨緩後，後疫時代遞延買盤大爆發，平均每月都有3.1萬棟的交易量，墊高基期，反觀今年，在通膨攀高、升息的影響下，民眾的購屋意願已不若以往強勁，要出現像去年的激情表現，機會恐怕微乎其微，因此，這也說明了今年全年交易量將呈現負成長。

至於房價呢？中央大學發布消費者信心指數創下13年來新低，整體消費信心疲軟，民政購屋意願受衝擊，購屋態度轉趨審慎，市場以剛性需求為主力，房市回歸供需基本面，加上升息增加民眾購屋負擔，難有餘力追價，近期房價呈現平穩狀態。

▼消費者信心指數創13年來新低。（圖／中央大學台灣經濟發展研究中心提供）

升息加重負擔 難有餘力追價

根據永慶房產集團統計，七大都會區2022年第3季房價與第2季相比，除了新竹縣市仍有3%以上漲幅外，其餘六都為持平或漲幅在1%內，顯示近期房價持平盤整，買賣雙方價格認知僵持，房價已有見頂之趨勢。

因此，2022年國內房市在高通膨、快速升息與地緣政治衝擊下，交易動能已出現降溫趨勢，加上國內尚有疫情升溫的不確定因素，前兩年疫後的房市激情演出，在今年已不復見，加上房價、物價上漲與持續升息的交互作用下，將壓縮消費者購屋負擔能力，今年房市價見頂、量能負成長的態勢已成定局。

（封面示意圖／東森新聞張琬聆攝）