預售市場傳爛尾 房價血流成河？專家：不會有骨牌效應

房市交易持續量縮，股市也持續下挫，做為房市領先指標的預售屋市場，更因受投資客倒貨等影響，買方期待降價的氣氛濃厚。不過專家認為，營建業這兩三年獲利普遍亮麗，口袋深挺得住壓力，降價案例皆屬個案表現，不會造成骨牌效應。

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建商累積獲利基礎 口袋深挺得住銷售壓力

目前房市處於多空拉鋸情況，交易量雖衰退，但整體價格尚不見下墜。吉家網董事長暨房仲全聯會榮譽理事長李同榮指出，今年房價挺得住多項利空而不跌，一定有其市場支撐基本面，其中1~9月成屋交易量小縮1.99%，預售市場則明顯受投資客倒貨、市場多殺多、股市重挫、地緣政治等影響信心。

▼房市因有基本面支撐，整體房價仍不跌。（圖／東森新聞張琬聆攝）

儘管近期傳出有預售屋降價退款案例，但李同榮認為，營建業因採完工收益入帳，建商已累積前兩三年的獲利基礎，今年財報獲利率普遍亮麗，所以上市公司營建股展現比大盤抗跌實力，建商口袋深，挺得住季節性的銷售壓力，反而是代銷業可能須馬上反應市場的銷售障礙與壓力。

產品定位錯誤 造成銷售障礙

至於哪些產品會率先降價？李同榮直指，最大關鍵在於產品定位。由於這波多頭房是由剛性需求主導，在通膨保值心態下，加以兩代不同堂的時代潮流，小坪數2~3房、總價不超過1500萬元的新建案，成為當今市場主流。

▼專家認為小宅為市場主流，而非主流產品的定位錯誤較可能降價。（圖／東森新聞張琬聆攝）

因此若建商規劃40坪以上較大坪數空間産品，以3房以上產品企圖擴張市場需求，但沒考慮到產品定位，就會造成銷售的兩大障礙，李同榮進一步解釋，一是新開發地段商圈尚未成熟，無法吸引到高總價換屋需求者；二是總價過高使首購族負擔造成壓力而觀望，便會有不同模式的降價策略，「這是個案問題，不會造成骨牌效應」。

降價為行銷策略 多數業者不會跟進

「房價沒有永遠漲的道理」，李同榮特別強調，預售市場在潛銷期總會因應市場景氣，而有所謂的價格上漲或下修，現階段建案會率先降價，不會是財務問題，主要是定位與銷售嚴重障礙導致非調整策略不行，所以應該算是一種行銷策略，「目前應該不致有太多業者跟進，市場悲觀氣氛不必過度解讀。」

（封面示意圖／東森新聞）