何時適合買房？估價師曝4大指標 看數據掌握進場時機

美國連續升息導致資金急速縮水，台股也從高峰1萬8跌破1萬3，許多人也關心房市是否會跟跌？還能買房嗎？估價師認為應以實際數據來衡量，提供4大「3333」指標為評估，分別為「定存利率加3碼」、「CPI物價指數3%」、「GDP成長率達3%」及「年交易量減幅少於3萬戶」。

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從歷史來看，2009年3月到2014年10月，美國聯準會歷經5次的量化寬鬆貨幣(QE)，以軟著陸姿態安全渡過金融風暴危機。2020年3月因疫情，再次祭出無限期QE，造成全球資金繼續氾濫，大部分都注入了股市及房市。

股市黃金期歇息 房市也進入盤整

到了2022年全球股市一路度過史上最高加權指數、最大交易量的黃金時期，房市也跟著遍地開花。宏大國際資產總經理陳益盛對於浮誇的房市熱度直呼「Rediculus!（荒謬）」，其實不樂見。

▼今年股市隨著資金緊縮而走跌。（圖／東森新聞）

於是經過美國連續升息7次，讓資金活水急速縮水，台股高峰至今市值縮水達17兆以上，隨著近日再次宣布升息3碼，股市跌勢似乎仍未有停止跡象，而過去跟著水漲船高的房市，會不會跟跌呢？

陳益盛認為，相較外資投注在台股資金比重約40%，導致資金退潮直接重擊股市，然而外資在購買台灣不動產的管制多，且投報率也較其他國家低，因此外資在台灣不動產投入資金概估比重不到10%，影響少很多。

不過房市目前走勢疲軟也是事實，這波盤整期間將多長？此時又適合買房嗎？陳益盛建議可用實際數據及感受來衡量，若都控制在指標數據內，則房市影響不大，仍適合進場買房。

▼可從實際數據的指標來衡量房市是否反轉。（圖／宏大國際資產提供）

指標一：定存利率加3碼為上限

首先的指標是觀察升息的幅度，以「定存利率加3碼」為上限。陳益盛指出，20年前房貸利率要10%以上，每月負擔2~3萬元房貸，背的是價值4、5百萬元的房價，現在每月房貸的2~3萬，背的卻價值1~2千萬的房價，似乎不買房會很可惜。

以今年初放款利率1.367%來看，目前調高為1.731%，已升息接近1.5碼。依聯徵中心2021年房貸資料統計，全台新增房貸平均授信金額約841萬元，如升息3碼，推估每年繳交利息由11.5萬元提高至17.8萬元，每年增加約6.3萬元，每月增加約5250元。

對比行政院主計處統計2021年全台六都平均薪資約3.3~4萬元間，扣除每人每月消費支出後餘額約8千元~1.2萬元，如加上飲食物價上漲約10~15%及通勤費用增加約5~8%，增加的支出再接近3000元，因此再提高3碼後利息5250元支出，正好是台北市民能夠負擔的8000元上限。

▼升息幅度將影響購屋民眾可負擔的程度。（圖／東森新聞張琬聆攝）

指標二：CPI物價指數不超過3%

接著是看「CPI物價指數3%」，由於近2年缺工缺料已使物價大漲一波，陳益盛認為，後續預期景氣下滑，工業生產及用油、用電將趨緩、鋼材等建材價格已逐步回穩，民生消費成本不至太大上揚，因此預估CPI指數在3%上下，應屬樂觀。

指標三：GDP成長率維持3%

第3項指標則看GDP成長率是否達3%。由於去年台灣GDP經濟成長率達4.64%，為近十年次高，今年預估仍有3.28%，而近期政府主計處及各財經機構預測明年GDP經濟成長率會下修，陳益盛認為，如能達2%~3%已屬樂觀，保3的挑戰度頗高。

指標四：建物交易量減幅不超過3萬戶

最後是看建物買賣移轉棟數減幅是否少於3萬戶，據宏大國際資產統計，內政部自2012~2021年間的每年買賣移轉棟數，平均每年增、減棟數約2萬9460棟、近3萬戶。陳益盛指出，如今年移轉件數減少低於3萬戶，顯示民眾對於房市信心不至於太差，若大於3萬戶，甚至明年下探達2015~2016年間的年減4萬7156棟，才顯示購屋信心悲觀。

▼建物買賣移轉棟數若減少未超過3萬戶，表示購屋信心仍在。（圖／宏大國際資產提供）

（封面圖／東森新聞張琬聆攝）