工業宅想合法變住宅？ 專家曝解方：須跟時間賽跑

根據內政部不動產資訊平台最新統計，台北市平均屋齡36年為六都之冠，並且有超過一半行政區的平均屋齡超過40年以上，急需以都市更新改善。以「南港產專區」都更案為例，因位處工業區，屬「違規住宅」，若想改建爭取容積獎勵並轉為合法住宅，專家指相關措施有時效性，要跟時間賽跑。

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新東區門戶計劃 工業地變南港產專區

台北市政府近年力推「新東區門戶計劃」來說，最具指標的就是台北流行音樂中心、南港三鐵共構及南港展覽館，都是計畫項目之一，不過周邊環境仍屬工業區，由於台北市都發局不希望未來有重工業進駐，因此展開通盤檢討，促使「南港產業生活特定使用區」（簡稱南港產專區）都市計畫案誕生。

南港產專區內的工業區住戶、同時具備都更諮商師證照的顧問胡家瑒表示，南港產專區於2019年1月公告，有效期間6年，預計2025年的1月到期，相關容積獎勵亦會隨著時間遞減，「不然誰要搶先申請？」

▼南港為近年台北市力推的東區門戶計劃範圍。（圖／東森新聞張琬聆攝）

容積獎勵有期限 恐錯過做合法住宅良機

只是胡家瑒說，4年過去了，111個更新單元中，真正是老舊公寓住宅為基地的案子只有一件，「就是我家的案子，進度實在緩慢，非常可惜！」因為愈晚申請獎勵愈少，甚至還錯過合法做為住商混合使用的良機。

胡家瑒進一步說明，撇除透過都更程序使工業宅合法化之外，都更的好處其實還很多，例如維護居住的舒適度與安全性、改善住宅品質與提升社區生活機能。

▼胡家瑒認為工業宅可透過都更程序合法化。（圖／胡家瑒提供）

老舊公寓缺點多 住商大樓添便利

胡家瑒解釋，老舊公寓長期因地震或颱風的摧殘，安全性或耐震係數都嚴重不足，早期房子設計並沒有消防通道與棟距採光的概念，導致消防車與救護車進不去老舊公寓的狹小巷弄內，火災發生時往往造成更多人命與財損的憾事發生，「甚至常常遭到小偷光顧的房子，也幾乎都是老舊公寓！」

「其實老屋齡的住戶大半也多是銀髮族」，具備建商身分的台北市不動產仲介經紀商業同業公會副理事長王棟隆指出，上下樓梯對許多長輩是不可承受之重，有些坐輪椅的阿公阿嬤還須由親人揹著，既辛苦又危險，一旦都更後有電梯，問題就能解決。

王棟隆也說，基地規模較大的都更案，通常都有公共設施的規劃，這也讓住戶的活動空間變多，可增進鄰居間的交流，若有住商混合型大樓，還可引進超商、全聯等商店，讓生活更便利。

▼老舊公寓若都更改建，可讓生活更便利。（示意圖／東森新聞張琬聆攝）

都更怕遇黑心建商 尋專業人士把關

「有些老舊房子本身就有立即更新的必要與急迫性！」東龍不動產專任委託部經理陳泰源補充，許多老舊公寓不單只是老化，以早期40年前的建築法規鬆散程度來說，鋼筋可能含有微量輻射性、水泥中的氯離子含量高標潛藏海砂屋風險，部分被地震摧殘過、曾被貼過紅黃標等有疑慮的房子，後來只請結構技師以治標的方式處理而已，其實都跟住戶的健康與生命安全息息相關。

只是由於住戶與建商是資訊極不對稱的兩方，住戶會害怕被騙也是人之常情，陳泰源說，「人一生當中可能有幾次的買房需求，經驗可以累積，但參與都更恐怕只有那麼一次，若遭黑心建商欺壓，事後再學習恐已來不及」，因此住戶之中若有具備都更專業的人士協助把關，也能降低建商與住戶間的猜忌，讓都更本來美意更能圓滿落實。

（封面示意圖／東森新聞張琬聆攝）