Q3房市總體檢！預售屋價格年漲2成 「這三區」交易量腰斬

全台預售屋市場從2021年Q3疫情趨緩、解除三級警戒開始，開啟了一波瘋漲行情，七大都會區預售屋價格「漲」聲響起，市場情緒高昂，不過今年Q3面臨利空夾擊，房市買氣急凍，房仲也總結Q3市況做出分析。

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從2022年開始，美國聯準會（FED）連續升息15碼、烏俄戰爭開打、兩岸關係等變因，為房市帶來不確定性。永慶房屋研展中心副理陳金萍說明，觀察近兩年第三季的預售屋價量表現，今年第三季七大都會區預售屋平均單價較去年同期上漲逾二成；然而升息及地緣政治風險影響下，建商和消費者的購屋情緒都受衝擊，市場轉趨保守，預售屋成交量較去年同期下滑49.2%。

產業題材支撐房價  新竹、台南、高雄漲很大

永慶房產集團根據內政部預售屋實價登錄資料，比較近兩年第三季的七大都會區預售屋市場表現。從價格面來看，七大都會區預售屋平均單價相比去年，都有一成以上的漲幅。

其中，漲幅最明顯的分別是新竹、高雄、台南三大都會區。陳金萍指出，這三大都會區的共通點在於，受益於產業群聚效應，科技業前往設廠或是辦公室，有望提升區域經濟發展，以及科技新貴「高消費力」的買盤湧現。在此期待下，預售屋的房價上漲幅度自然優於其他縣市。

新竹縣市預售屋平均單價上漲幅度將近四成，成交的熱門區域位在竹科所在的新竹市東區，恰好能證明新竹房價上漲和竹科題材有關。而漲幅位居第二、第三的台南和高雄市，同樣有南科與橋科兩大科學園區題材，科技業進駐帶來大量的就業人口，也帶動區域的居住及購屋需求，房價獲支撐，讓預售屋平均單價明顯上漲，台南一年內上漲了28.1%，高雄則年漲27.5%。

▼七大都會區今年第三季交易量都相比於去年有所減少，形成「價漲量縮」格局。（圖／永慶房屋提供）

預售買氣腰斬 潮水退去回歸基本面

其次觀察預售屋的交易量，陳金萍說明，七大都會區今年第三季交易量都相比於去年有所減少，形成「價漲量縮」格局。整體而言，七大都會區第三季度的預售屋交易量從去年的15041件，驟降到今年的7645件，下滑49.2%，幾近腰斬，可見預售屋買氣大降溫。

觀察七大都會區個別縣市交易量可以發現，減少最多的是高雄、台北與台中，減幅都超過六成。除了台北因供給量相對較少，減幅相對明顯外，高雄與台中兩大都會區2021年第三季預售屋交易均破千件，台中更高達4000件以上，但今年第三季僅剩千餘件，高雄只有507件，預售買氣大降溫。

陳金萍說明，自去年12月內政部推出預售禁止換約政策後，就讓市場投機買盤退場，加上今年以來受到升息、疫情、股匯市下挫等影響，民眾觀望氣氛濃厚，即使打炒房政策尚未通過，但預售屋交易量已明顯萎縮。整體而言，在資金派對結束後，交易回歸基本面，剛性需求穩定區域，房市表現相對也獲得支撐。

最後，陳金萍提醒，利空消息如通貨膨脹、地緣政治風險消散之前，房市難樂觀以待。根據國家發展委員會的景氣燈號，去年第三季度均顯示「紅燈」，落在38至39分，顯示當時市場對景氣看好。而目前景氣燈號轉為17分的黃藍燈，國內經濟景氣面臨挑戰。美國聯準會於11月再度升息3碼，今年已升息15碼，基準利率升至3.75至4%，雖國內央行升息相對溫和，但第四季仍有升息機會，民眾購屋負擔能力被限縮，不論是成屋或預售屋買氣都可能受到衝擊，預期房市降溫的趨勢恐將持續。

▼七大都會區近兩年預售屋行情。（圖／永慶房屋提供）

（封面圖／永慶房屋提供）