鄭文在／姊賣房給妹 學會這一招 繳的稅比贈與少38萬！

文／正業地政士聯合事務所所長 鄭文在

房屋買賣，除了舊制所得稅或是新制房地合一稅，必須繳納的稅費是契稅、增值稅，如果是二親等的買賣，無法提出支付價款證明者，可能還有一筆贈與稅要繳納。

就契稅而言，無論買賣或是贈與都是以房屋現值6%計算，至於土地增值稅買賣可以主張以自用或是一般稅率辦理，如果是贈與，土地增值稅則只能辦理一般稅率，無法適用自用住宅優惠稅率。

二等親買賣房屋 主張自用免贈與稅

所以，姐妹間的過戶，如果辦理買賣，可以主張自用住宅土地增值稅，利用主張買賣免贈與稅。如果辦理贈與，土地增值稅只能辦理一般稅率，房地現值超過244萬元，還要繳納贈與稅。為此，姐妹的買賣相對於贈與，則可以省下土地增值稅及贈與稅。至於該怎麼辦呢？或許可以參考下面的個案。

▼姐妹間過戶可以利用自用住宅土增稅，主張買賣免贈與稅。（圖／pixabay)

姐姐名下的房屋，想賣給妹妹，市價約870萬元，房屋及土地現值約240萬元，概算之後契稅約1.5萬元，土地增值稅自用約22萬元，一般稅率約60萬元，免贈與稅。

也就是最好的情況只要繳納契稅1.5萬元，自用增值稅22萬元，合計23.5萬元就能順利完成買賣。如果沒有處理好，契稅1.5萬元，增值稅60萬元，贈與稅0元，合計約61.5萬元，兩者相差約38萬元。

買時省下贈與稅　未來出售還省房地合一稅

繳稅是人民的義務，節稅是人民的權利。如何達成呢？妹妹善用了今年244萬元的免稅額免除債務當頭期款，至於尾款626萬元，如何達成主張買賣，免贈與稅呢？

▼利用增貸方式也是支付尾款的方式之一。（示意圖／第一建經提供）

可利用她個人名下，已經清償完畢的其他房屋貸款，利用增貸的方式，向銀行申貸後，取得尾款支付給姐姐，很快的取得國稅局的核准函，完成整個買賣手續，同時省下了近38萬元的稅賦。

更厲害的是未來出售時，她的取得成本是870萬元，非房屋及土地公告現值的240萬元，她將省下一筆可觀的房地合一稅。

▼二等親的所有權移轉，有節稅的眉角。（圖／鄭文在提供）

善用房屋增貸 保存金流當舉證

您名下的房屋貸款是否已經結清房貸？是否還有增貸的空間？當遇到二親等買賣不動產，需要舉證金流時，記得，原持有多年資產，變成現金銳不可當，更是您節稅舉證的墊腳石，記得多加利用。

▼鄭文在提供二等親移轉不動產的節稅方式。（圖／鄭文在提供）

作者／鄭文在　正業地政士聯合事務所負責人、正業建經有限公司負責人，淡江大學企管系，曾任新北市地政士公會公共關係主委，持有不動產經紀人、地政士證照，專長不動產稅法、不動產登記。

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（封面示意圖／東森新聞張琬聆攝）