預售屋禁換約上路「投資客死一片」？專家揭剛需買盤求生3原則

禁止預售屋換約的《平均地權條例》修法草案今（21）日將排審，將對預售屋市場造成衝擊，專家直言「投資客絕對死一片」，也因應資金將坐牢的後打房時代，建議挑選抗跌精華區，並選擇有優付方案及相對低總價的建案，或是即將完工的結構案，讓資金效益最大化。

預售屋禁換約 資金坐牢3~5年

「打炒房草案一旦通過，不管是即刻實施或明年7月才上路，對於預售屋一定都是很大的衝擊！」《住宅週報》社長陸敬民認為，購買預售屋不得換約，須等成屋後才能轉售，等於資金要坐牢3~5年，將會把資金不足、囤貨過多的投資客逼出市場，「投資客絕對死一片，會把存貨丟出來」。

在此後打房時代，陸敬民首先表示買方要重新建立「買預售屋就是要等交屋」的觀念，既然不能換約，等於交屋前的資金勢必要坐牢，「資金要蹲苦牢或是當度假？選對能保值、獲利的產品就很重要」。

▼後打房時代，買預售屋無法換約。（示意圖／東森新聞張琬聆攝）

精華區具保值性　利資金停泊

陸敬民分析，第1原則是「資金往精華區挪移」，因為投資客退場後，真正的剛需不會買房價在近年已超漲的外圍蛋白區，將陷入沒人要接手的窘境，導致資金坐苦牢。反觀精華區，有一定保值性，在不能換約之下，確保資金不會縮水，甚至成屋後還有獲利空間。

優惠方案降低壓力 即將交屋縮短套牢期

其2是挑選低首付、工程期0付款、低總價等有優惠付款方案的預售案，陸敬民解釋，對於資金有限的買方來說，此類產品可降低付款壓力，撐過興建期，讓資金效益得以最大化。第3原則則是針對有資金實力的買方，盡量挑選邊建邊售、即將完工交屋的建案，才能縮短資金套牢期，盡早擺脫限制換約的牽制。

▼優付方案或即將完工的建案，將較受未來買方青睞。（示意圖／東森新聞張琬聆攝）

建商加贈禮換降價 維持行情穩定

至於建商該如何因應？陸敬民大揭建商「表面未降價、實質有感讓利」的手法，由於預售屋通常在初期多為投資客搶入，建商為免降價「背叛投資客」，也為維持實價登錄上價格的穩定，將會採取「單價平盤」，但加送裝潢、家電、機票等好禮，來獲取新買方的青睞。

（封面示意圖／東森新聞張琬聆攝）