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人口愈來愈少 房價還是一直漲!他曝關鍵因素:超無奈

2023/01/18 15:21 東森財經新聞
人口愈來愈少 房價還是一直漲!他曝關鍵因素:超無奈

我們先來認識一下,影響房價的四個基本要素:(1)供給、(2)需求、(3)資金、(4)利率。

如同讓鸚鵡學會(1)供給、(2)需求,就能成為經濟學家一樣,只要再讓這隻鸚鵡學會(3)資金、(4)利率的概念,牠就能成為房市專家。

一、供給+需求

首先,讓我們用最白話的方式來說明「供給」,簡單來說,就是市場存在著多少的住宅(中古屋),以及之後陸續會再蓋出多少新房子(預售屋)到市場上。

不過呢,雖然我們常說臺灣地狹人稠、土地就這麼一點點,但其實臺灣住宅的供應量是非常充足的,甚至從2016年來,住宅供給量一年比一年更高,其中一個最明顯的現狀,就是市區房子越蓋越小(用低總價掩蓋高房價的問題,也能讓建商蓋的戶數更多)。

其次則是「需求」,也就是多少人想要買房子,或者可以稱之為「買氣」。由於我們華人自古以來強烈的「有土斯有財」觀念,再加上臺灣扭曲的租屋市場,使得臺灣人買房需求始終非常強勁,我相信「買房」這件事情,肯定也是你人生的夢想之一,沒錯吧。

基本上光看供給和需求,就能決定價格的走勢,這一點並沒有錯,但因為房地產具備著「資產」的價值,也就是具備了能夠投資的屬性,因此除了房子供給出來的「物」、具備買房需求的「人」以外,另一個相當重要的因素就是「錢」,而影響錢的要素就是「資金」和「利率」。

二、資金+利率

所謂的「資金」,就是經由國家央行發行出來現金,然後像活水一樣流入市場內,當國家發行的現金越多,市場內的人就會拿到更多的現金,而在商品供給沒有變化的情況下,因為人人手上的錢變多了,消費的需求就會更強大,需求大於供給就會讓價格上升,產生所謂的通貨膨脹(關於資金是如何影響房市的部分,等等會有更詳細的說明)。

最後的要素則是「利率」,這邊你要知道資金是有所謂的「趨利性」,也就是資金自然都會流向利率更高的地方。

這樣講可能有點抽象,讓我打個比喻:假設你現在手上有1,000萬,然後在臺北市買了一間小套房辛辛苦苦收租,還要自己管理、自己處理修繕、自己面對租客雜七雜八的瑣碎問題,結果一整年下來,僅僅只有2%的租金收益。

但如果銀行從今天開始,就將臺幣定存利率拉到5%以上,請問你還會想當房東嗎?肯定不會吧(期待房價漲幅就另當別論),於是就會讓許多房東決定把房子賣掉,輕鬆地去收5%的定存。

相反地,為什麼大家現在都把錢從銀行借出來去炒房、炒股,就是因為往年新臺幣定存利率連1%都不到,把錢放在銀行根本沒賺頭,甚至每年還會被通膨吃掉現金的價值,等於把錢放在銀行是不賺反虧、實質的負利率,那麼大家當然就會把錢從銀行領出來做其他更高利率的投資,這就是趨利性。

三、恐怖的乘數效應

房地產因為總價高,就像是一個巨大的泳池,非常適合承載大量的資金,同時房地產又具備獨特的三大特性:保值、增值、現金流,再加上傳統觀念與制度漏洞導致買房需求相當強勁,於是在房地產的利率較高(漲幅或租金)、資金又大氾濫的時候,自然就成為吸引資金進駐的最佳標的。

當銀行利率那麼低,大家都把錢領出來買房,於是大量現金都要去競爭數量有限的房子,根據價高者得的道理,房價自然會被資金推高價格。假設房價一個月的漲幅等於放在銀行一年的定存利率,有錢人當然更想把錢放到房地產裡;而沒錢的人,也會想跟銀行借錢去買房,期待靠房地產翻身致富,於是導致更多湧入的現金把房價水位再往上推升。

這邊順便分享一個小故事,讓你知道氾濫資金是如何刺激市場。

假設今天有間印刷公司賺了100塊錢,然後將這100元發薪給員工,員工再把這100元給孩子當零用錢,孩子再拿這個100元去買漫畫,漫畫店又將這100元付給印刷公司,這一連串的過程中,這100元被使用了5次,就產生了500元的效益,那如果這張100元被一千人、一萬人使用過呢?這就是經濟學上的名詞「乘數效應」(multiplier effect)。

而當氾濫的資金開始進入市場,讓今天這個金額從100元變成100億、接觸的人從五人變成數百萬人,你就可以想像氾濫資金帶來刺激效果會有多強大。總之,資金量影響著房價水位高低,資金對於房價的影響,無論是預售屋還是中古屋、蛋黃區還是蛋白區、公寓大廈還是透天別墅,無一例外、無一倖免。

只要你能看懂上述這個例子,了解供給、需求、資金、利率,是如何交互影響臺灣房價變化的話,那麼恭喜你,光是免費把本書閱讀到這邊,你就至少比全臺灣50%以上的房仲更懂房市了,是不是很簡單呢?

四、看不見的黑手

因為接下來的內容會比較艱澀一點,所以我們就以生活中的情況來聊聊吧。

我相信現在應該沒有人在投資「臺幣定存」吧?假設臺幣定存的年利率是1%,但平均每年通膨是2%的話,等於臺幣定存就是實質的負利率,也就是把錢放在銀行裡面只會越放越少,大家為了避免自己的畢生積蓄變薄,自然會把錢放在利率更高的其他資產上(資金的趨利性)。

也就是說,銀行的「低利率」就是一股強大的推力,將資金從銀行推往市場的力量,而利率更高的房地產或股市,則具備強大的吸力。

既然講到資金與利率,就一定要談到掌管國家錢包的重要機構「中央銀行」,一個國家的經濟好壞,中央銀行(以下簡稱央行)的影響力絕對不輸給由人民選出來的總統、立委和民代,因為央行可以像控制水龍頭的出水量一樣,控制著資金的水龍頭來影響全國市場經濟。

你可能會好奇:「央行有這麼厲害啊!那央行是怎麼透過控制資金來影響經濟?」,現在的你,已經可以理解以下的簡單邏輯:當經濟差時,央行會將資金注入市場以刺激經濟,因為當資金多,就能夠讓民眾與企業的收入增加、需求增加,這就是所謂的景氣擴張,但因為市場上的東西沒有變多,可是購買的需求提高,就會導致價格上漲進入通膨階段。

很多人聽到通貨膨脹都會聯想到不好的事情,例如之前的委內瑞拉、以及印出史上最大面額的辛巴威等等(他們都因為亂印鈔票來支付債務而導致超嚴重通膨),過度的通膨就會讓物價飛漲、老百姓的現金變薄而買不起東西。

但其實你要知道,只要保持適當的低度通膨,例如每年1∼2%,反而能刺激經濟、讓經濟變得更好,這也是全球每個國家的目標,因為商品只要能一天一天慢慢變貴,民眾就會想要早點消費,進而刺激經濟提升,物價也較穩定。相反地,萬一價格進入了「通貨緊縮」的通縮階段,那就代表著商品會一天一天變便宜,消費者知道東西會慢慢變便宜就不會急著去消費,導致經濟變差,因此各國都會努力避免讓自己進入通縮的情況。

當經濟火熱導致通膨過高時,央行就會想辦法收回資金,來避免市場過熱導致的泡沫風險,而央行收回資金的常見手段,就是將銀行的利息提高,也就是我們常聽到的「升息」,因為放在銀行的錢幾乎零風險,如果放在銀行的利息又不錯的話,就會因為資金的趨利性,讓大量現金從市場回到銀行體系內停止流動,停止乘數效應、降低通貨膨脹。

當央行把利息變高以後,連帶著借錢貸款的成本就會變高,民眾和企業借錢的意願就會降低,消費的意願也會減弱,進而讓過熱的市場降溫下來,也因為前面通膨讓東西變貴,但升息後的購買需求又降低,就會讓價格進入下降的通縮階段。最後,又會因為升息讓市場太冷,使得央行再次注入資金去刺激經濟,這個不斷重複的歷史,就是我們常聽到的「景氣循環」。

而在景氣循環中的「升息階段」時,已經扛房貸的屋主壓力會變大,因為房貸利率會慢慢變貴,讓屋主不是盡量趕快把貸款繳清,就是想將房子出售以解決房貸壓力。而當需求不變,卻有越來越多的屋主因為貸款壓力將房子釋出時,供給量就會提升,但買方卻因為銀行貸款成本變高而降低購買意願,買氣(需求)就會降低,於是房價就會有下修的壓力。

正因如此,如果想要買到價格合理的房價,選在升息階段入場就是最聰明的規劃,雖然乍看房貸成本變高了,但是你的砍價幅度也變得更大,從房價方面省下來的成本,更遠遠高於升息的那額外一點點利息。

五、刻意低利率的臺灣央行

理論上,我們的利率應該會隨著景氣循環而升高或降低,但我們臺灣央行近二十年來的情況,卻是降息就盡量往下降,需要升息時,就盡量不要升,而刻意壓低利率的策略,就讓低利率的環境造就了臺灣高房價的體質,以及臺灣產業無法提升等問題,進而使得現在年輕人得用低薪來面對高房價的人生。

以主計處2022年第二季公布的最新數據,臺灣的房價所得比來到了9.69年,也就是平均每個人要不吃不喝近十年才能買得起一間房,臺北市的數字更來到驚人的16.17年。

下表為中國的房地產網站《居外》於2021年的統計,根據該網站統計數字,以臺北市中正區來算,均價約為7947.5美元/平方公尺,看起來並不算太高,那是因為臺灣在計算單價時,沒有將30∼40%的公設坪數扣掉,如果將平均35%的公設比扣除,臺北市中正區的平均房價約10,729.12美元/平方公尺,大安區則為11,932.51美元/平方公尺,不輸給許多國際級一線城市精華區的房價。

明明人口越來越少、人民薪資停滯不前、住宅供給量還越來越多,為何臺灣房價卻能屢創新高、還越來越高呢?

▼(圖/采實提供)

 

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●以上言論不代表東森新聞立場。

●本文摘自/破解黑心話術【購屋超級攻略】:預防買高賣低、揭露30大話術、不怕上當受騙,避免你慘賠百萬的置產筆記》/李昌鵬(Zack)/采實文化

●作者介紹

「國際超級房仲」李昌鵬(Zack)

2015年開始經營個人品牌《國際超級房仲》。2020年10月離開房仲業後,創辦了「業務品牌學院」線上課程,希望培養出大量靠「誠實」來做業績的品牌業務員,網友也會稱他為Zack老師。期待自己能成為房地產界的蝙蝠俠:白天幫助老實的房仲與消費者,晚上打擊劣質業務與芭樂客戶。

 

 

(封面示意圖/pixabay)

 

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關鍵字: 少子化房價供給量利息薪水
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