房市寒冬這樣買！他挑專「這款房」4間收租穩穩賺

台灣房市從去年下半年開始風向轉變，不少地區面臨「漲不動、賣不掉」慘況，以往被戲稱是「啞巴兒子」的不動產也不再是穩賺不賠的投資標的。不過面對房市寒冬，仍有賺錢方法。

買房租屋心法 收租利潤不差

一名網友在PTT上分享自己的買房收租心法。原PO在去年陸續以親友名義買進4間高雄公寓，原本只打算自己購入2間長期持有投資收租就好，但其他親友看到收租利潤不差，便央求帶入門合資買房，於是又多買2間，也因為分散登記在不同人名下，在申辦房貸時拿到了1.45％-1.845％的極低利率，也都申請了寬限期。

★【理財達人秀】殺906點 國安基金動? 台股融資斷頭潮?換股或減碼★

拚未來都更改建？中古公寓勝大樓

原PO指出，看房時原鎖定中古大樓，但發現戶數太多恐怕不好租，又有管理費，於是改看中古公寓。他專挑位在捷運站或是黃線未來的捷運站周邊物件，認為未來高捷黃線完工後能正式形成捷運路網。另一種則是正馬路或正街邊的商四、商五用地物件，主要考量是未來若有機會都更改建，高雄商四容積率630％、商五840％，建商會更有進場意願。

最後他在三多商圈、旅運中心、美麗島站周邊買下距離捷運200-600公尺不等的2-3房4、5樓公寓，最便宜的一間總價300萬元，最貴的則是415萬元，單坪價格全都是1字頭，4棟房子的總自備款299萬。

▼台灣房市從去年下半年開始風向轉變，不少地區面臨「漲不動、賣不掉」慘況，以往被戲稱是「啞巴兒子」的不動產也不再是穩賺不賠的投資標的。（示意圖／pexels）

租金低價策略 吸引小資家庭

4棟房子也幾乎都在10天左右就成功找到租客，原PO表示，一般都認為公寓4、5樓難出租，但其實地點才是關鍵，加上他採取低價策略，租金最便宜8000元，最貴也只要1.3萬元，對於想存錢買房的小家庭來說仍是強硬剛需。

而對原PO來說，最重要的是維持寬限期內的每月正現金流，雖然租金利潤不算高，但仍保留了未來銀行若是升息，可以漲租的操作空間，也不用怕租金開太高而產生空租期，可以長期持有8-10年抗通膨。

風險不可忽視 注意財務糾紛

對於原PO的收租策略，內行人則認為有不少風險不可忽視，其中之一就是借名合資未來可能衍生的財產分配糾紛。而老公寓高樓層、頂樓其實都屬於高抗性物件，如同「裹著糖粉的毒藥」，買的便宜，未來也得便宜租、便宜賣。

包租公律師蔡志雄曾分析，在選擇「買房收租」標的時，除了當下的租金報酬率外，將來轉手是否方便也相當重要，要選擇房價穩定的區域，才能避免需轉手時落入賠售窘境。蔡志雄認為，買不動產第一重要的還是要買真正的黃金地段，千萬不要因為所謂的比價效應、補漲，就買到偏遠地方去。

▼原PO首選中古公寓，捷運附近，收租又拚都更。（示意圖／翻攝GoogleMap）