法拍屋界的心頭好！半數是小宅 專家曝風險「這款房恐套牢」

房價飆漲，不少買方轉往法拍市場撿便宜，不動產服務平台統計去年前3季全國住宅拍賣移轉的坪數區間，以25坪以下交易數近5成最多，是最熱門的法拍產品。專家提醒，近年因建商迎合市場狂推小宅案，有供過於求疑慮，在目前房市反轉之際，坪數過小的套房、為在偏遠蛋殼區的物件，恐有套牢或下跌風險。

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元宏不動產加值服務平台彙整內政部資料發現，去年前3季全國住宅拍賣移轉的各坪數帶中，25坪以下住宅的交易就佔了47.9%，直逼5成。

購屋門檻較低 法拍屋交易5成是小宅

元宏不動產加值服務平台創辦人周昆立表示，中小坪數住宅總價親民，購屋門檻相對較低，面對近年房價大漲，小宅對於收入成長有限、口袋不深又想購屋的族群，不僅是第一選擇，也是不得不的選擇。

▼小宅因總價較低，在法拍屋市場也成為交易主流。（圖／元宏不動產加值服務平台提供）

進一步觀察六都的拍賣移轉量則可發現，台南25坪以下小宅佔比高達55.6%，居六都之冠，其次是台北小宅佔54.2%、高雄佔53.3%、新北佔50.6%，等於除了桃園、台中外，小宅的法拍屋交易佔比都有5成以上。

周昆立分析，以台南來說，家庭可支配所得在六都中最低，但近3年房價卻狂飆超過3成，居六都之冠，讓許多民眾買房壓力相當大，只能越買越小。

法拍屋流程複雜 留意市價差異

在連法拍市場都小宅當道的現況下，周昆立提醒，目前利用法拍購買小宅有3大注意事項，首先是「法拍物件複雜，繳款條件也與一般購屋大不同」，雖然法拍屋價格比市場價格低1~2成左右，因此深受小資族群的青睞，不過近年房市熱，法拍價格已經與市價差異不大。

▼近年因房市熱，法拍價格與市價差異不大。（示意圖／東森新聞張琬聆攝）

其次是「小宅近年有供給過量，空屋率高的疑慮」，周昆立指出，近年建商為了迎合市場需求狂推小宅，根據內政部最新的報告顯示，到去年上半年為止，全國「20坪以下」的空屋率高達16.38%，居所有坪數帶之冠，顯見小宅有供給過多或投資客過多的問題，建議入手前考量自身實際需求。

房市反轉之際 套房易被縮銀根

最後是「房市高檔反轉，小宅風險性較高」，周昆立從過往經驗來看，房市反轉時的銀行普遍會緊縮放貸，坪數過小的套房首當其衝，不僅買氣會大減，房價修正幅度也高於其他住宅產品，因此若未來房市持續下修，套牢或賠售機率將大增。

另外是注意標的物是否位於成熟商圈，有些偏遠的蛋白、蛋殼區的老屋，雖然價格特別便宜，但在目前房市量能急縮下，不僅下跌風險高，很可能想轉手時難以出脫。

▼位於成熟商圈的標的物，較具保值效益。（示意圖／東森新聞張琬聆攝）

搶標前先做功課 避免高於行情遭套牢

鑒於目前房市前景未明、房價修正機會不小，周昆立認為，此時買房要更重保值效果，除地段外，更要看重價格，只有大幅低於市價的物件，防禦性、保值性才較高，提醒民眾進場搶標時要做功課了解行情，避免高價搶拍，面臨跌價風險。

（封面示意圖／東森新聞張琬聆攝）