胡偉良／年輕人等繼承房產可行嗎？ 這關鍵決定幸運或苦命

文／品嘉建設、尚禹營造創辦人、老屋改建協會理事長胡偉良

根據內政部戶政司統計，國內近兩年，每年死亡人數已多於新生嬰兒數，隨著人口死亡交叉出現，外界也預估高房價區，年輕人「等房」的風氣會更加盛行，繼承移轉量恐怕還會持續增加。而從近期的發展情形可以看出來下列幾個現象：

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人口數生不如死 房市出現3種發展

（1）房市過去10年沒有惡化，淪為法拍的房產從100年起即逐年遞減，104年起呈穩定狀態，「110年房價飆漲，法拍數量更減」。

（2）贈與數量從100年起即逐年遞增，104年達到高峰，之後（105年起）快速減少，105年後則保持4.2~4.5萬棟的穩定數量。

（3）繼承數量從100年起即「逐年遞增」，迄今走向未變，這也顯示民眾「藉由繼承來減少稅賦」的普遍心態。之所以如此，這種情形應該和當前的房屋移轉稅賦太高有關，因為若以贈與方式辦理房產轉移時，除「不得適用自用住宅優惠稅率」，而需「多繳不少土地增值稅」外，恐怕還要「補繳不少的贈與稅賦」。

▼建物繼承數量逐年遞增，顯示民眾藉由繼承來減少稅賦的普遍心態。（圖／東森新聞張琬聆攝）

贈與房產繳稅多 繼承可省鉅額稅賦

當前國內呈現房價太高但所得卻停滯不前的困境，年輕人買不起房，因此有很多父母在思考到底應該提前將房產轉移給子女，或留待百年之後再由子女以繼承方式來承接較為妥當？

品嘉建設在承做危老改建時就碰到不少住戶關心這樣的問題，也就是改建之後的房子究竟如何登記？基於稅務上的節稅考量，建議應儘量「避開贈與方式」，一來以贈與方式除要繳納不少的贈與稅額外（超過法定贈與額度以上部分要繳納10%以上的贈與稅賦），另外土地增值稅部分仍需按一般稅率繳納，而「排除了自用住宅優惠稅率的適用」。

因此筆者建議，房產在產權處理（不論是否有改建）上仍以「登記父母（原老屋所有權人）名義」為宜，待百年之後再由子女繼承，這樣一來可以省掉巨額的稅賦（只繳遺產稅而不需繳交土增稅與贈與稅），另外，也因保有不動產而可以「獲得更多的兒女孝順」。

▼改建後的房產登記，尚有節稅問題須考量。（示意圖／東森新聞張琬聆攝）

改建後的登記這樣做 避開日後子女爭產

但若父母居於其他考量，仍希望將改建後的房產登記在「特定」子女名下，那麼建議則以「透過買賣完成轉移登記」為宜，若子女收入不夠或尚未成年，父母仍可藉由事前規劃逐年贈與（資金或產權），之後再透過親屬間較特殊的買賣契約（按土地公告現值及房屋標準單價）完成買賣交易，這樣的做法除仍得適用自用住宅優惠稅率外，也可以依父母的意願做好房產的轉移，及避開日後子女間的財產爭奪。

繼承「等房」成為部分買不起房的年輕人擁有房子的新途徑，然而，萬一父母年邁後要「以房養老」，或僅一間房屋，但子女若有好幾個，此時將導致分配不均等爭議。

平均每10人死亡 就有3棟建物移轉

根據繼承與死亡人數的比例統計，平均每10個人死亡，大概就會出現3件的建物繼承移轉登記，以111年上半年建物繼承移轉登記共31867棟，創下歷史同期新高，而今年上半年的死亡人數也超過10萬人，統計死亡人數與繼承移轉登記數量，繼承與死亡人數的比例約為30%~33%，也就是平均每10個死亡人數，就會產生3棟的建物移轉。

▼也不乏有長輩僅一房的狀況，日後導致分配不均等爭議。（示意圖／unsplash）

換言之，年輕世代想靠繼承擁房可行嗎？

筆者發現，現在的80世代年輕人多半自覺買不起房，很多想透過繼承來擁有房產，但是問題是他們的父母都還健在，離可以繼承的時間還很久，反倒是他們父母都願意把他們自己從父母處繼承來的老房子，移轉給兒女，只是這些祖父母輩遺留下來的房子多半是老舊的房子，這些房子的安全性、居住性都不理想，在市場上賣出的價格在未來也未必好，那麼這些80、90世代的年輕人買不起房怎麼辦？他們怎麼想？

1.住在都會區的原生家庭年輕人

（1）有父母贊助買房的「幸運族」：

他們覺得要繼承父母的房子，可能得等到60、70歲以後，不切實際，因而寧可請父母贊助，資助買房的部分或全部頭期款。

也有一些幸運子女，受到父母的極端疼愛，父母財力也夠，因而由父母直接全額出資代買。基本上，年輕人能真正靠自己能力支付全部房款的比例，真的愈來愈少。

▼幸運族年輕人，會由父母出資代買新房。（示意圖／東森新聞張琬聆攝）

（2）有些子女，確實有機會繼承長輩（多半是祖父輩、少數是父母輩）遺留下來的房子，因為繼承的房產多半很老舊，這些「棒棒族」的想法是：

房子座落地點比較好的，把老房子出租：租金用來充抵買新屋的房貸（或部分），老屋再留待以後再伺機改建。

把舊房子賣掉：賣掉的錢用來抵付買新屋的部分房款。

把舊房子重新拉皮、換管線，重新整修裝潢，供自住或出租：但老房子的骨質疏鬆毛病（結構強度不足）仍難以解決。

繼續住在老房子裡：尤其是經濟能力稍差的低薪族群，他們沒辦法脫貧。

藉都更改建以舊換新：這算是最幸運的族群，但隨著近期改建費用的大幅增加，「改建後分回坪數會變少」，也會使都更改建難度增加（成功率變少）。

將房產賣掉：尤其是產權複雜（繼承人多）的房產繼承，賣掉老房子由繼承人依持分比例分配現金。

▼繼承來的老屋，不少人會重新裝修或乾脆改建。（示意圖／東森新聞張琬聆攝）

2.原生家庭在非都會區的年輕人

通常在非都會區的房產因需求不強，甚至乏人繼承。這群人最苦命，一切都得靠自己，如果留在城市裡工作，他們就得面對高不可攀的房價，在高房價的捆綁下，財務上很難脫困。

房價過高難擁房 老屋改建是解方

總觀來說，處在房價高漲的當下，年輕人該怎麼做才能擁有自己的房產？

筆者估計以老屋改建解決當前房價過高的問題將為可行，但是可以預見的是，除非政府的房產政策有所調整（如進一步放寬容積率、獎勵上限），否則未來改建，在興建成本不斷增加下，原地主的分回將愈來愈少，這也是民眾在考量自己的老屋改建時應該有的認知。

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●以上言論不代表東森新聞立場。

●本文摘自／《小資族房地產交易勝經》／胡偉良／時報出版

●作者介紹

胡偉良　品嘉建設及尚禹營造創辦人、老屋改建協會理事長。台大土木系、營建管理博士、商學博士、法學博士，曾任新北市建照預審委員會委員、新北市都市更新審議委員會委員，著作《房地產勝經》、《房地產趨勢大解密》、《做個房地產的市場贏家》。

（封面示意圖／東森新聞張琬聆攝）