鄭文在／帳單都寄舊址懶遷戶籍 老夫妻想賣新房喊「不妙！」…只能等6年

文／正業地政士聯合事務所所長 鄭文在

台灣的法令多如牛毛，連專業人士都常常誤判，更何況是一般的納稅義務人！尤其是新制、舊制混淆時，應該更加小心。

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105年是新、舊制，房地合一稅和房屋交易所得稅的分水嶺，政府為了防止房地產炒作，無所不用其極，抑制房價高漲產生民怨。但是對於自住住宅則保留一貫的溫和態度，提供相關的稅賦優惠及減免，所有權人一定要留意。

避免更改通訊處麻煩 未遷戶籍到新家

個案中所有權人已婚，個人名下有2間房屋，1間在105年以前取得非屬房地合一稅適用範圍（舊制），另外1間在110年購買，屬於新制房地合一稅適用範圍（新制）。

所有權人的戶籍登記在舊房屋所在地，至於新買的房屋，因為銀行帳單、交通罰單、水電單.....的通訊處都在舊房子裡。為了避免更改通訊處的麻煩，就沒有遷戶籍到新家，但是，為了辦理自用住宅優惠地價稅，就把成年子女的戶籍遷入，也完成了自用地價稅的申請。

▼因為所有帳單通訊地址都在舊家，不想增加更改的麻煩，就未遷戶籍到新家。（圖／東森新聞張琬聆攝）

房地合一稅自住優惠 設籍須滿6年

詎料，日前因故想把新買的房屋賣掉，才發現事情不妙！因為新制房地合一稅如果要適用自住400萬元免稅額及10%優惠稅率，按照所得稅法第4-5條規定：個人或配偶、未成年子女辦竣戶籍登記、持有並居住於該房屋連續滿6年。

也就是他們雖然自住，但是戶籍登記是成年子女，非本人或是配偶、未成年子女，要件完全不符，發現後馬上把成年子女的戶籍和他們夫妻戶籍互換，為此，如果要適用優惠房地合一稅，必須重新起算，再等6年，才能適用。

依照土地稅法第9條：本法所稱自用住宅用地，指土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記，且無出租或供營業用之住宅用。

另外，所得稅法第 4-5 條：前條交易之房屋、土地有下列情形之一者，免納所得稅。但符合第一款規定者，其免稅所得額，以按第14條之4第3項規定計算之餘額不超過400萬元為限：

▼售屋所得有新舊制之分，不同時間點取得的適用範圍不同。（圖／財政部提供）

個人與其配偶及未成年子女符合下列各目規定之自住房屋、土地：

（一）個人或其配偶、未成年子女辦竣戶籍登記、持有並居住於該房屋連續滿6年。

（二）交易前六年內，無出租、供營業或執行業務使用。

（三）個人與其配偶及未成年子女於交易前6年內未曾適用本款規定。

▼要符合房地合一稅自住規定，除本人及配偶或未成年子女須設籍並居住滿6年外，也不能出租或營業使用。（示意圖／東森新聞張琬聆攝）

土地稅、房地合一稅　自住認定不同

兩者最大不同是土地稅法設籍人包括直系親屬（祖父母、父母親、成年的子孫），房地合一稅只限縮在個人或其配偶、未成年子女。每年的地價稅為了優惠，我們都會去申請，所以會配合完成戶籍登記。偏偏我們很難預測什麼時間會把房屋賣掉，所以只能未雨綢繆，先把個人或其配偶、未成年子女戶籍登記完成，以備不時之需。

如果您的名下有105年前取得的舊制房屋，以及105年以後再買的新制房屋，一定不要怕相關資料、帳單、交通罰單通訊麻煩，而懶得遷戶籍，務必要把個人的戶籍遷入新制房屋內，避免他日想賣新制房屋，為了房地合一稅優惠稅率，要重新設籍，再等6年的窘境發生。

▼鄭文在提醒遷戶籍不能懶！否則易錯失相關稅制優惠的規定。（圖／鄭文在提供）

作者／鄭文在　正業地政士聯合事務所負責人、正業建經有限公司負責人，淡江大學企管系，曾任新北市地政士公會公共關係主委，持有不動產經紀人、地政士證照，專長不動產稅法、不動產登記。

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●以上言論不代表東森新聞立場

（封面示意圖／東森新聞張琬聆攝）