墾丁4甲半爛尾農場「毛胚屋＋荒草」法拍底價11億 專家也驚呆

法拍通常會以市價6~8折求售，屏東縣最近卻有一筆天價物件，位於大潭段佔地大約4甲半的「墾丁龍潭休閒農場」農地以及爛尾樓，今(21日)以總價超過11億元拍賣，因價格遠高於市場行情，格外引人矚目；專家認為，南灣路是通往後壁湖等觀光景點的要道，挾帶觀光產業的經濟價值，向來是民宿或農場業者搶進的重點，但以二拍底價等同市區行情翻倍，估計二拍還是可能流標收場。

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土地與建物打包拍賣 天價令人咋舌

恆春鎮往墾丁南灣的南灣路（大潭段），附近一處大約9013坪的農地出現在法拍市場，根據法院筆錄，現況涵蓋30筆土地與6棟建物，今日以總價11億1218萬元進行第二拍，屬於拍賣抵押物強制執行事件，債務人為「墾丁龍潭休閒農場」，物件曾於去年9月第一拍、底價13億9023萬元，但最終流標收場。

透過現場照片顯示，6棟建物的外圍架設鷹架，目前處於停工狀態，根據法院筆錄介紹，大部分土地為雜草閒置狀態，部分設置化糞池，部分種植景觀樹以及火龍果等作物，建物及化糞池目前停工，部分建物有屋頂但沒有牆壁，現況宛如一片廢墟。

有巢氏房屋恆春省北加盟店的業務施先生表示，南灣路屬於恆春的重要道路，更是通往後壁湖等觀光景點的要道，向來是民宿或農場業者卡位的一級戰區，反觀本次拍賣的土地位鄰近台26線，交通便捷更是觀光客中繼休憩的好據點，9千多坪的土地更是近年罕見釋出，整合後從事休閒農場或者包棟民宿，帶來的觀光財會非常可觀，估計這是法拍估價飆高的主要原因，但也是因為底價過高甚至超過市區行情一倍，估計二拍還是可能流標。

▼6棟建物的外圍架設鷹架，目前處於停工狀態，大部分土地為雜草閒置狀態，部分設置化糞池，部分種植景觀樹以及火龍果等作物。（圖／翻攝Google map）

底價偏離市場行情 二拍脫標有難度

施先生分析，恆春南灣一帶的土地價格，目前每坪均價50萬元上下，早期隨著國旅發達讓墾丁大賺觀光財，當時更有土地單價來到8字頭，不過近年受到疫情、經濟景氣翻轉等影響，造成當地觀光人潮衰退，連帶讓土地價格回落到5字頭，但整體仍是民宿或農場業者夢寐以求的區塊，若以「墾丁龍潭休閒農場」這筆土地來看，如果不是拍賣價格過高，加上還有爛尾樓必須處理，否則還是很有經濟價值。

根據第一順位債權人的恆春鎮農會相關承辦人說法，本次二拍底價逾11億元「明顯偏離市場行情」，認為可能是估價單位將土地當作稀有釋出，所以才會開出天價，還提到希望拍賣順利「但不是很看好結果」，坦言對二拍脫標沒有十足把握。

針對「墾丁龍潭休閒農場」的經營過程，恆春鎮農會以業者隱私為由婉拒透露，不過另有當地住戶透露，經營農場的董姓債務人與農會有超過6000萬元的資金往來，原本打將「墾丁龍潭休閒農場」規劃成連棟民宿，最後資金周轉不靈才淪為拍賣，屬於當地小有名氣的爛尾樓。

▼本次拍賣的土地位鄰近台26線，交通便捷更是觀光客中繼休憩的好據點，9千多坪的土地更是近年罕見釋出。（圖／翻攝Google map）

（封面圖／翻攝Google map）