胡偉良／提前還房貸不划算？看懂銀行手法　一定要好好利用這筆錢

文／品嘉建設、尚禹營造創辦人、老屋改建協會理事長胡偉良

無論什麼時候提前還款給銀行，銀行收取的利息都是一樣的利率，利息則會跟著你的本金變化而改變，還沒有償還的本金部分都必須按月支付利息。

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1.貸款的主還款方式：等額本金、等額本息

關於銀行貸款，大家普遍的認知是越早還越好，還的利息越少，其實這是錯誤觀念，為了搞清楚這個問題我們首先要搞清楚銀行的利息是怎麼計算的，還款一般分為：等額本息和等額本金。

▼貸款的還款方式，普遍分為本息攤還或本金攤還。（圖／東森新聞資料照，第一建經提供）

（1）等額本金：

是在還款期內把貸款數總額等分，每月償還同等數額的本金和剩餘貸款在該月所產生的利息，這樣由於每月的還款本金額固定，而利息越來越少，借款人起初還款壓力較大，但是隨時間的推移每月還款數也越來越少。

（２）等額本息：

把貸款的本金總額與利息總額相加，然後平均分攤到還款期限的每個月中，每個月的還款額是固定的，但每月還款額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減。

但不論採用上述哪一種還款方式，我們還款的都是分為兩部分，即本金和利息。我們習慣性的認為一開始還的利息多，後期還的利息少，所以提前還款不划算，其實不然，你每個月交的利息是根據你的本金來計算的。

▼提前還款感覺不划算，其實只是還款方式不同造成的感覺。（圖／東森新聞張琬聆攝）

還款分為本金和利息 沒多收也沒少收

那我們來算一下你還的利息，假如你一共借款A元，年利率為b，第一個月還款的利息為A*b/12，這就是你還的利息，你每個月還的錢減去這部分利息就是還的本金c。

那麼為什麼每個月還的利息越來越低，就是因為你上個月還了一部分本金c，你欠銀行的錢為A-c了，這樣你再算下個月利息的時候本金就變成A-c了，本金少了，利息肯定少了。所以你每個月的利息都是銀行按照你當月所欠的本金的利息收取的。沒多收也沒少收。只不過剛開始本金多，利息就多了，大家就以為銀行故意高收利息。

▼每月要還的利息，都是扣除已還的本金後計算。（圖／東森新聞張琬聆攝）

（3）提前還款，划不划算？

那麼為什麼都說提前還款不划算呢，其實最主要的原因是房貸在銀行來說屬於優質貸款，很少有壞賬、爛賬，所以銀行不希望你提前還款，而且明顯的把前期利息設計得多些，讓你形成這種心理效應，減少房貸的提前還款。

2.通貨膨脹款VS.償還貸款

我們再來談一談通貨膨脹的問題，貨幣在不斷的貶值，物價卻在不停的上升，十幾年之後，你每個月還的那點錢所能買到的東西跟現在相比，更是差很大了，在現在的大環境下能在銀行拿到的貸款絕對是最便宜的，一定要好好利用，所以在當前的利率水準下，筆者不建議提前還款。

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●以上言論不代表東森新聞立場。

●本文摘自／《小資族房地產交易勝經》／胡偉良／時報出版

●作者介紹

胡偉良　品嘉建設及尚禹營造創辦人、老屋改建協會理事長。台大土木系、營建管理博士、商學博士、法學博士，曾任新北市建照預審委員會委員、新北市都市更新審議委員會委員，著作《房地產勝經》、《房地產趨勢大解密》、《做個房地產的市場贏家》。

（封面示意圖／東森新聞張琬聆攝）