小代銷淡出市場 仲介兼外送 專家喊：買房時機到了

台灣面臨選舉、政策打房等變數，房市前景令人好奇，根據馨傳不動產智庫建構中的「房市氣象站」，其中的「下季氣象預報」專門評估並預測未來房市多空強弱與市況起伏，顯示今年Q2房市依舊晴雨綿綿，七大都會區僅新竹、台南在逆勢中表現相對亮眼，但也提醒危機就是轉機，購屋時機已悄悄來臨。

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GDP下修難避免　危機就是轉機

馨傳不動產智庫執行長何世昌表示，預估經濟谷底可能會落在今年Q4到明年Q1之間，房市景氣變動可能也差不多，投資人必須更有耐心等待曙光乍現的那一刻，但有購屋需求的民眾倒是可以趁今年Q2到明年Q1進場購屋，撿便宜機率較高。

根據他的說法，受到總體經濟衰頽的壓力，投資人與購屋者持續保守，Q1房市買氣雖較去年Q4回溫，但僅是大漠中的一處篝火，即使暖了暖身子，整體卻是脆弱而且容易熄滅，倘若市場需求遲遲未能大幅提振，賣壓會不斷累積，價格修正的壓力並未消失。

▼馨傳不動產智庫的「房市氣象站」，其中「下季氣象預報」顯示，今年Q2房市依舊晴雨綿綿。（圖／何世昌提供）

銷售率低檔盤旋　賣壓持續累積中

何世昌提到，去年3月央行升息與4月疫情大爆發後，房市買氣由高峰滑落，到了年中買氣驟降，直至今年Q2已經快屆滿一年，這一年來整體房價仍是漲多跌少，成交量卻是扶不起的阿斗，尤其部份小代銷淡出市場，還有仲介人員兼職作外送、開自媒體轉空戰，亦有建商宣布今年暫停推案，這些蛛絲馬跡都在說明一件事，「今年市場挑戰重重」。

何世昌提醒，今年想買房子的人毋須太過悲觀，儘管七大都會區的Q2房市展望普遍低迷，議價空間仍有擴大機會，至於賣房子也不能過於樂觀，別誤以為多頭在千軍萬馬之前仍可金槍不倒。至於利空來自哪裡？他認為，房價漲多就是最大利空，適時修正、稍作休息，然後再起身挑戰千山萬壑，整體而言並非壞事。

高雄利多出盡　台中成交報喜

盤點七大都會區Q2房市氣象，其中以高雄房市狀況最差，連二季處於「綿綿細雨」，而且瀕臨「濕冷多雨」，主因仍是預售屋供過於求，所幸建商實力還算足夠、夠吃老本，再者中古屋委售量不大，房價不至於崩盤但勢必修正。除此之外，台積電設廠議題形成「利多出盡」的結構，有別於竹科、中科、南科，三科園區房市屬於「厚積薄發」，反觀高雄台積電題材卻是提前反映，輕舟已過萬重山的旅程已結束，接下來面對的是險阻沼澤路途。

何世昌說，台中Q2同樣進入「綿綿細雨」，預售屋供給量過多、房價漲幅太高，以及房貸負擔率逼近五成是最大利空，唯一值得欣喜的是買氣不算太差，這股未被擊碎的需求猶如汪洋中的唯一逃生船，船在則人在，後續仍要觀察買氣變化，如果需求突然冷卻就是派對散場的時候。

▼何世昌認為，房價漲多就是最大利空，適時修正、稍作休息，整體而言並非壞事。（示意圖／東森新聞資料照片）

台南價量齊揚　新竹供給萎靡

有關台南方面，今年Q2房市氣象降至「晴時多雲」，意味著展望轉弱，但整體市況仍穩健。展望轉弱的原因，一來是供給量與價格持續暴衝，多個重劃區新案成交價已飆到每坪40萬元，3字頭房市區不斷減少。面對房價不跌反升的態勢，造成部份購屋族縮手，未來要觀察的是購屋族若僅暫時觀望，渡過房價瓶頸期後便會再度上攻，市場將可迎來穩定發展。

值得留意的是，新竹縣市是Q2預報中唯一「晴空萬里」的地方，關鍵在供給量依然不足，新竹縣市建商彷彿不同娘生的雙胞胎，大家極有默契般的減緩推案，尤其蛋黃區的新案寥寥可數。不過，這不代表市場一片歌舞昇平，雖然供給量少而潛在需求仍高，可是蛋黃區想賣到7字頭、8字頭的建案傳言不斷，如此高價已讓購屋族考慮期拉長、成交量減。

多空交戰正酣　市況與房價走勢分歧

北台灣三都同步進入「多雲時晴」，未來展望已然轉弱，目前住宅供給量縮，但線上賣壓依然偏高，尤其商辦市場供給爆量，企業主受經濟環境波動加劇等因素影響而不積極添購新資產，使得商辦去化量不如預期。

針對上述情況，何世昌研判，有一種可能是近期壽險業、或Reits清算而釋出不錯的標的，買家可能優先鎖定這類帶租約、或售後回租的優質商辦，導致北市新商辦變得沒那麼搶手。至於既有舊商辦若去化完畢，新商辦能否獲得垂青，將是接下來要關注的部份。

有關住宅市場部份，根據他的觀察，平價案有增加的跡象，離如桃園青埔、新店、北投、三重等地，另有銷售期較長的建案由售轉租，但同時也有部分區域建案開價與成交價再往上升，各區市況與價格走勢明顯分歧，顯示市場雖弱、但又不至於太悲觀，並非所有區域都同步轉衰。

▼何世昌提到，Q2房市整體市況恐會續弱，但建案銷況屬於個案表現，低總價或低首付的建案依然受到青睞。（示意圖／東森新聞資料照片）

雙低建案全台熱賣　但這一低例外

何世昌總結表示，Q2房市整體市況恐會續弱，但建案銷況屬於個案表現，低總價、低首付的建案依然受到青睞，買氣最為蓬勃，但「低單價」的建案卻不見得一定好賣，推測其原因可能與「爛尾樓潮」、「中小建商倒閉潮」等話題發酵有關，部份購屋族寧願購買一線品牌建商的高單價建案，捨棄較無名氣的低價案。

（封面示意圖／東森新聞資料照片）