「平均地權條例」修法懶人包 預售、中古屋影響一次看

平均地權條例5子法預告本月15日屆滿，據悉預計於7月1日正式上路。房市達人賣厝阿明表示，《平均地權條例》到底有哪些修法重點，修法後影響到哪些人，買房會不會被限制，將用懶人包方式，一一分析給各位聽！

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▌重點一：換約轉售有門檻

在平均地權條例的規範下，想轉讓預售屋或新建成屋，除非是轉讓給夫妻、直系親屬、二等親以內的兄弟姐妹，或內政部公告的特殊情形，才可以轉售。法案可分成「審查後可轉售」及「不需申請即可轉售」。
 
Ａ・審查後可轉售（有時間限制）
1.非自願失業超過6個月內未就業，導致無力繳款負擔貸款費用。
2.買受人死亡，繼承人無意保留。
3.共同買受人間的轉售。
4.房屋因災害毀損而不堪居住。
5.本人或其家庭成員發生意外事故，致第三人重傷或死亡。
6.本人或家庭成員罹患重大傷病，或特定病症須6個月以上全日照顧。

*只要有符合上述情況，經過主管機關審查後可以轉售，但每兩年只能換約一戶。

Ｂ・不需申請即可轉售

1.夫妻、直系血親、二親等（兄弟姐妹）。
2.簽約後買方死亡，繼承人依法繼承換約。
3.私法人合併或解散清算財產歸屬，依法承受換約不用經過主管機關核准，即可轉售，也不限兩年一次。

*只要不屬上述情況，建商不可同意或協助契約轉讓或轉售，違規按戶（棟）處罰50萬至300萬元。

▌重點二：重罰炒作行為

部份建商利用內部關係相互買賣，製造建案成交量很大或其他行為影響交易價格或秩序讓房價呈現上升狀態，按交易戶（棟）數處罰，一戶一罰100萬至5,000萬元，經限期改正但未改正者，可連續處罰。

▌重點三：建立檢舉獎金制度

1.實價登錄逾期或不實申報。
2.違反禁止紅單轉售規定。
3.違反限制換約規範。
4.違反禁止炒作規定被發現檢舉。

*檢舉人將違規的人、事、時、地、物等「具體事證」證據送到縣市政府檢舉，檢舉獎金比率為實收罰鍰的30%，每案獎金不超過新台幣1,000萬元。

▌重點四：新增管制私法人購屋

可分9項免經許可及6項需經許可情形。

Ａ・9項「免經許可」
1.國公營事業或受政府捐助之財團法人。
2.買受不良債權擔保品或政府公開標售住宅。
3.參與法院拍賣買受房屋（法拍屋）。
4.經紀業買受瑕疵物件。
5.買受文化資產保護法的私有古蹟。
6.土地法第43-1共有人之間優先購買。
7.都市更新。
8.危老重建。
9.合建。

Ｂ・6項「需經許可」
1.供宿舍使用（不可超過員工人數）。
2.同一建案有5戶以上成屋且供出租使用。（職業租賃業者）
3.衛福機構場所使用，如：長照機構等。
4.合作社買受住宅，提供給社員共同使用。
5.合建、實施或參與都更危老。
6.其他經內政部公告之用途需經許可取得住宅，5年內不可移轉、讓與，避免私法人投資炒作住宅。

▌重點五：預售屋解約要登錄

想向建商提出解約程序，建商要在30日內申報並登錄資訊，登錄不實也按戶棟處3萬到15萬元罰鍰。

▌修法後影響很大嗎？

修法後影響範圍一定是包含預售屋、新成屋和中古屋三部分，尤其預售屋市場。如果你是自住客，基本上是不會影響到，但像投資客、炒房團、代銷或是仲介業者，都會受到限制換約轉售、重罰炒作行為、檢舉獎金和解約申報登錄這四項內容管制，這波抑制短線炒作，健全房市供需機制。可能影響利用高槓桿操作的中小型建商，面臨資金週轉問題，甚至爛尾樓的情形。民眾在選擇建商部份要特別上心！

▼（圖 / 賣厝阿明提供）

（封面示意圖 / unsplash）