總體經濟牽制房市！這4數據繼續黑 專家：還沒走出逆境

有別於前兩年熱錢湧入帶動房市交易熱潮，今年不動產買氣急轉直下，六大都會區1~5月交易量年減2成，創下5年新低，在經濟成長率連續負成長、景氣燈號續亮藍燈、外銷訂單連8黑、貨幣供給（M1B、M2）連續8個月處於死亡交叉之下，估價師認為不動產市場恐怕尚未走出逆境。

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不動產交易量能趨緩已是近期的房市共識，從最新的六大都會區1~5月建物買賣移轉棟數表現就可發現，整體交易量86640棟，較去年同期年減21.4%，成為2019年以來最低交易紀錄，創下5年新低。

今年交易量年減2成 民眾保守看待下半年

永慶房屋研展中心副理陳金萍對於交易量大減的市況曾分析，雖然5月年減幅趨向收斂，看似有好轉跡象，但基於國內景氣燈號續亮第6顆藍燈，出口年增率也連8黑，下半年經濟前景仍需保守看待，讓有意購屋的民眾期待房價走跌。

▼六都今年1~5月交易量能大減2成。（圖／永慶房產集團）

不過另一方面，陳金萍提及，近期在外資回流、台股大漲以及通膨預期的狀況下，賣方轉趨樂觀看待後市，買賣雙方價格認知拉鋸，房市量能難以放大，整體而言，今年上半年房市量縮格局應是可以預見。

總體經濟與不動產市場連動 數據顯示未走出逆境

無獨有偶，大臺中房市交易動態資訊平台最新發布的今年第1季〈大臺中不動產分析季報〉，也就總體經濟表現來分析後續房市走勢，正心不動產估價師聯合事務所市場研究室協理陳孟筠表示，總體經濟表現與我國不動產市場關聯度極高，而從今年第1季總經成績單來看，目前尚未走出逆境。

▼我國歷年經濟成長率表現。（圖／大臺中不動產分析季報）

首先是經濟成長率為-2.87%，已連續2季負成長。陳孟筠指出，景氣對策信號亮出第6個代表景氣低迷的藍燈，直接影響企業營收造成衰減，以及民眾消費意願下滑，在需求降低的情況下，市場買盤不振。

▼我國景氣對策信號分數及燈號。（圖／大臺中不動產分析季報）

其次是外銷訂單連8黑，廠商持續去化庫存，對人才招募及擴廠需求減少。陳孟筠補充，此部分也反映在主計總處最新公布的製造業職缺數據上，年減2.9萬個最多，對於工業不動產的需求熱度也同步放緩。

▼我國近1年外銷訂單年增率表現。（圖／大臺中不動產分析季報）

最後是貨幣供給(M1B、M2)連續8個月處於死亡交叉，陳孟筠表示，數據顯示資金動能疲弱問題未改善，加上現行金融政策如資本適足率、升息控管等，恐侵蝕投資者的利潤，對於商用不動產的開發與投資將會直接受影響。

▼我國近年貨幣供給M1B、M2表現。（圖／大臺中不動產分析季報）

疫後報復性消費增利多 休閒不動產將興起

但也不是所有不動產業皆往逆境走，陳孟筠指出，現階段相對有機會的是具收益性的休閒不動產，隨著各國邊境正式解禁，我國防疫措施鬆綁，報復性消費及旅遊商機來臨，加上國人日漸著重身心靈的富足感，外出旅遊的需求佔比快速提升，對住宿餐飲業形成一股支撐力道。

（封面示意圖／EBC地產王 張琬聆攝）