田僑仔必看！農地買賣3要點 相關規定一次看

近年來隨著政府政策改變，越來越多房產投資客紛紛投入到農地買賣市場。買農地有什麼好處嗎？虹展建設總經理張志誠表示，其實除了可免課稅之外，農地的使用潛力非常大，未來有非常多增值空間，以致於愈來愈多人購買農地了。

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此外，很多人可能也有疑問，買農地送農舍是真的嗎？便宜農地買賣要去哪裡找？關於農地買賣的各種問題，本篇文章一次為你解答！

關於農地買賣，你可以了解農地買賣前，你知道什麼是農業用地嗎？
●農地買賣好處有哪些？
●買農地前，農地買賣條件你要知道！
●農地買賣規定要留意？
●農地買賣稅怎麼計算？
●農地買賣注意事項
●農地買賣查詢管道有哪些？
●農地買賣常見QA

農地買賣前，你知道什麼是農業用地嗎？

廣義的農業用地，是指在非都市土地或都市土地農業區、保護區範圍內，依法供下列使用之土地：

1、供農作、森林、養殖、畜牧及保育使用者。

2、供與農業經營不可分離之農舍、畜禽舍、倉儲設備、曬場、集貨場、農路、灌溉、排水及其他農用之土地。

3、農民團體與合作農場所有直接供農業使用之倉庫、冷凍（藏）庫、農機中心、蠶種製造（繁殖）場、集貨場、檢驗場等用地。（農業發展條例第3條第10款）

●耕地意思是什麼？

此外，「耕地」是指依區域計畫法劃定為特定農業區、一般農業區、山坡地保育區、森林區的農牧用地（農業發展條例第3條第11款）。農業用地的範圍包含耕地，為了要保護耕地及管理土地，耕地的規定與管制較其他農業用地嚴格。

●農地買賣好處有哪些？

買農地的好處有以下幾項：

1、多項免稅，免課徵土地增值稅（需農地農用證明）、房地合一稅（需農地農用證明）、贈與稅、遺產稅、所得稅等。

2、所有不動產投資商品中，唯一沒有納入房地合一稅的項目，但需有農地農用證明。

3、未來買農地因為綠環保種樹可申請國家補助，以及做碳權交易買賣。

4、一般農業區的農地可申請變更為特別目的事業用地，例如安養院、交通用地、幼稚園、加油站、廟宇…等。

5、農地若劃入都市計劃內，未來可能變為住宅區、工業地與商業地。

買農地前，農地買賣條件你要知道！

●農地買賣資格

1、年滿20歲或未滿20歲已結婚者。

2、申請人的戶籍地及農地，須在同一縣市地區內，且土地取得及戶籍登記均應滿2年。

●蓋農舍條件

以下為農業用地興建農舍辦法第2條規定整理：

1、年滿20歲或未滿20歲已結婚者。

2、申請人的戶籍地及農地，須在同一縣市地區內，且土地取得及戶籍登記均應滿2年。

3、農業用地面積不得小於0.25公頃(約756.25坪、2分半地)。

4、申請人需為土地所有權人，且無自用農舍。

5、農舍的興建不得影響農業生產環境及農村發展。

農地買賣規定要留意？

1、2年內進行農地買賣，基本上，農地隨時可以買賣，但若想在2年內進行農地買賣，需要提出農用證明，以避免被課徵奢侈稅。

2、有農舍是否取得執照並符合年限，若農地上有興建農舍，農舍需取得使用執照後滿5年才可以進行買賣。

3、是否有興建農舍且符合規定，注意農地上是否有興建農舍，且符合規定：農地面積必須超過0.25公頃，且在該農地縣市設籍滿2年以上，才能興建農舍。

農地買賣稅怎麼計算？

1、土地增值稅：若是符合農地農用的農地，賣給自然人，則可申請免除土地增值稅。若是賣給法人，則需課徵土地增值稅。

2、房地合一稅：105年度以後取得之農地，符合不課徵土地增值稅之農業用地，免徵房地合一所得稅。

3、所得稅：若是符合農地農用的農地，則免徵所得稅，但若是買賣農舍的財產交易所得，必須計入個人綜所稅課稅。

●農地買賣注意事項

1、是否提供農用證明，需有農用證明才能免除土地增值稅，如果農地有蓋過廠房，或做其他非農用途，就無法取得農用證明，未來就要繳交土地增值稅。

2、農地建蔽率是否有被移轉，注意地主是否有多筆農地、分散各地，且在其中一地興建農舍，如果有此情形，就會用掉新屋的建蔽率，購買人未來恐怕會無法興建農舍。

3、過戶失敗，如果農地上有蓋農舍，購買人就必須連農舍一起買，否則無法過戶。許多人以為可以只買農地，但地主住在農舍裡，導致過戶失敗，最終農地買賣破局。

農地買賣查詢管道有哪些？

進行農地買賣前，想要查詢農地價格、小坪數農地買賣價格，可以至以下網站及實體機構查詢：

1、內政部的「不動產交易實價查詢」服務網。

2、縣市政府地政局的實價登錄專區，查詢農地買賣資料及價格。

●農地買賣常見QA

Q1：彰化農地買賣，農地一坪多少錢？
彰化農地買賣價格，主要是看當時的市場行情及供需情形，一般農地一坪大約落在1萬~10萬之間。

Q2：購買農地送農舍是真的嗎？
坊間有許多買農地送農舍的宣傳廣告，其實買農地送農舍很多都是假的。有些是農舍建築不合規定，架設網路與不合規格的水電，其實並不合法，後面都會有問題。

（封面示意圖／pexels）