農地違章工廠「4年新增1.1萬間」 環團怒:裁罰不到4成
(2024/08/29 12:29)田僑仔留意!「都計農地」能蓋房?買賣、變更懶人包一次看
![田僑仔留意!「都計農地」能蓋房?買賣、變更懶人包一次看](/Images/image_default.jpg)
近來農地行情看好,不過,位於都市計畫內的農地,與非都市計畫內的農地是有一些差別的。虹展建設總經理張志誠表示,許多民眾都好奇,都市計畫內農地優點有哪些?都市計畫內農地可以蓋房子嗎?都計內農地使用限制有哪些?都市計畫保護區用途有哪些?都計內農地變更容易嗎?都市計畫農業區容許使用項目有哪些?都市計畫農業區建蔽率是多少?關於都市計畫農業區使用,本篇文章一次為你完整說明!
都計內農地可以蓋房子嗎?
●都市計畫內農地可以蓋房子嗎?
●都計內農地使用限制看這邊
●都市計畫農地用途有哪些?
●都市計畫農地買賣流程怎麼走?
●都計內農地使用限制常見QA
●都計內農地變更案例:都市計畫區內農地可以變建地嗎?
●都計內農地使用限制多,找專家協助最放心
都市計畫內農地可以蓋房子嗎?
說明都市計畫內農地是否可以蓋房子之前,必須先了解都市計畫內農地及其優點為何?什麼是都市計畫內農地?所謂都市計畫內農地,顧名思義,字面上的意思就是指依法實施都市計畫範圍內的農地。
都市計畫內農地可以幹嘛?都計內農地為保持農業生產而劃定,除了保持農業生產外,只能申請興建農舍、或是農業產銷必要設施、或休閒農場及相關設施等。
都市計畫內農地優點:
●農地價值較高,一般行情比非都市計畫農地更好。
●通常都市計畫區或附近,政府都會有重大開發案,被規劃為住宅區或商業區的機會高。
●都市計畫內農地內較沒有畜牧業的汙染,都市計畫外則污染較多。
●都計內農地通常會遠離墓地等嫌惡設施(電塔),都計外農地周圍常有墳墓等。
何謂甲種、乙種、丙種、丁種建築用地?
甲種建築用地(甲建):建蔽率為60%,容積率為240%。指的是一般農業區,或特定農業區內的建築用地。
乙種建築用地(乙建):建蔽率60%,容積率240%。指的是鄉村區中的建築用地,可供居住及低強度的商業使用。
丙種建築用地(丙建):建蔽率40%,容積率120%。指的是山坡保育區內的建築用地。蓋房子的規定:
●需先整地
●做好水土保持
●遵守相關保育規定才能夠蓋房子。
丁種建築用地(丁建):建蔽率70%,容積率300%。指的是一般農業區及特定農業區內的工業建築用地。蓋房子的規定:
●可合法蓋工廠
●申請工廠登記證,多作為工廠用地。
▼農地買賣相較其他土地的買賣較為單純,但也有其風險必須仔細評估。(示意圖/pexels)
都計內農地使用限制看這邊
都計內農地使用限制、申請興建農舍的限制條件如下:
●申請人首先必須具備農民身分,並在該農業區內有農業用地或農場。
●農舍高度不得超過4層或14公尺,建築面積不得超過申請興建農舍的農地面積10%,建築總樓地板面積不得超過660平方公尺,與都市計畫道路境界的距離,除合法農舍申請的增建外,不得小於8公尺。
●都市計畫農業區內的農業用地,其已申請建築者(包括10%的農舍面積及百90%的農業用地),主管機關應於都市計畫及地籍套繪圖上著色標示,之後不論該農業用地是否分割,都不得再行申請興建農舍。
●農舍不得擅自變更使用。
若要再成立其他設施,例如農業產銷必要設施、休閒農業設施、自然保育設施、綠能設施及農村再生相關公共設施之項目等,須由農業主管機關認定,並依主管機關所定相關法令規定辦理,且不得擅自變更使用。
農業產銷必要設施的建蔽率不得超過60%,休閒農業設施的建蔽率不得超過20%、自然保育設施的建蔽率不得超過40%,且三者建蔽率須合併計算,合計不得超過60%。
都市計畫農地用途有哪些?
都市計畫農地用途有以下幾項:
●農業生產
●申請興建農舍
●農業產銷必要設施
●休閒農業設施
●自然保育設施
●綠能設施
●農村再生相關公共設施
●經各地縣市政府核准,可進行其他低強度的使用。
都市計畫保護區是什麼?
都市計畫保護區的意思是,為國土保安、水土保持、維護天然資源與保護環境及生態功能而劃定的區域。都市計畫保護區再不妨礙劃定的目的之下,依照規定使用。
依照都市計畫法臺灣省施行細則第二十七條規定,都市計畫保護區的用途如下:
●國防所需之各種設施。
●警衛、保安、保防、消防設施。
●臨時性遊憩及露營所需之設施。
●公用事業、社會福利事業所必需之設施。
●採礦之必要附屬設施:電力設備、輸送設備及交通運輸設施。
●土石方資源堆置處理。
●廢棄物資源回收、貯存場及其附屬設施。
●水質淨化處理設施及其附屬設施。
●造林及水土保持設施。
●為保護區內地形、地物所為之工程。
●汽車運輸業所需之停車場、客、貨運站及其必需之附屬設施。
●危險物品及高壓氣體儲藏、分裝等。
●休閒農業設施。
●農村再生相關公共設施。
●自然保育設施。
●綠能設施。
▼都市計畫保護區的意思是,為國土保安、水土保持、維護天然資源與保護環境及生態功能而劃定的區域。(示意圖/pexels)
都市計畫農地買賣流程怎麼走?
都市計畫農地買賣所需條件:
●首先具有農民資格
●年滿20歲,或未滿20歲但已結婚者。
●名下持有農地,且在農地所在地設籍滿2年以上。
●農地面積必須大於25公頃(756坪)。
●該農地沒有申請農舍。
●地主名下沒有其他農舍。
●農舍與農業用地不得分開處理,且農舍與農業用地不得分別移轉。
買方需準備的資料:
●身分證正本
●第二證件
●印章
賣方需準備的資料:
●土地所有權狀正本
●身份證正影本
●印鑑證明書2份(戶政事務所申請,註明用途:「不動產登記」)
●印鑑章
●土地增值稅完納或不課徵之證明書
●若代理人簽約則檢附授權書正本(加蓋印鑑章)及被授權人身份證影本一份
都計內農地使用限制常見QA
Q1:都市計畫農業區建地的地目,是農地還是建地?
依照法規,都市計畫編定為農業區,且土地登記簿謄本其地目欄為「建」地目土地,一般稱為農建地,是屬於農業區內的建地,可以在相關規範下蓋房子。
Q2:都市計畫農業區建蔽率是什麼?
都市計畫農業區建蔽率的意思是,在這塊土地上可以有多少比例的面積可以拿來蓋房子。依照法規,都市計畫農業區建蔽率不得大於60%,也就是說,在該農地上蓋房子的面積不得超過60%。
Q3:保護區建地目可以蓋房子嗎?
可以,但必須依照規定辦理。依都市計畫法台灣省施行細則第二十七條規定,在不妨礙保護區之劃定目的下,得允許作開發使用。
Q4:農地變更建地容易嗎?
不容易,農地變更建地需要繁複的流程,以及實地勘驗,一般需要1年左右的時間才核准。
Q5:農地變更建地費用會被課重稅是真的嗎?
農地變更建地,因為地目變更,無法適用農地的免徵土增稅,所以稅收一定會增加。
(封面示意圖/pexels)
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