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(2024/12/26 16:31)葉沛堯/台北蛋黃區房價下修了!原因出在這3點 長線還有優勢嗎?
從去年下半年開始,全台房市快速降溫,多地房價都不約而同地出現了小幅震蕩的情況,按照以往認知,我們通常會認為蛋黃區的房價更具抗跌保值性。
不過,就以首善之都台北來說,依據實價登錄揭露,從去年Q1到今年Q1,包括大安區、信義區、松山區、中正區在內的多個蛋黃區均出現了房價下調的跡象,反而位置相對外圍的萬華區、文山區、南港區、內湖區、大同區的房價仍呈現穩步走揚的狀態,這一反常現象是否說明蛋黃區已經風光不再?
▼觀察近期實價數據,發現台北市蛋黃區出現房價下調跡象。(圖/東森房屋提供)
房市高檔盤整期 蛋黃區長線仍有撐
對此,筆者認為,目前台灣房市處於高檔盤整修正的階段,房價本就處於高點的蛋黃區房價率先修正實屬情理之中,從長線來看,蛋黃區在基礎機能、剛性需求、發展前景等多方面的助攻下,其房價依然很有支撐力道。
對於蛋黃區房價率先修正,筆者認為主要有以下3點原因。首先,蛋黃區的房價本身已經是天花板級別,在今年房市趨冷的大環境下,買方追價意願不高,屋主又不肯輕易降價求售,買賣雙方僵持不下,導致交易量萎縮、交易週期拉長,預算有限的購屋民眾紛紛把目光轉向總價相對較低的物件,進而拉低了區域房價的平均行情。
政策頻出招買方不追價 土地稀少供給減量
其次,過去兩年,大量台商回流,其中很大一筆資金都流入了台灣的房地產市場,如今在升息、私法人購屋許可制等因素的影響下,高淨值人群投資房地產的步調趨緩,目前市面上的買方大部分是有剛性需求的自住客。
▼過去兩年大量資金流入台灣房市。(示意圖/EBC地產王張琬聆攝)
再者,精華區寸土寸金,可供大面積開發的素地資源愈來愈稀少,危老都更的整合也並非易事,在缺少新建案拉抬的情況下,區域平均房價自然會呈現下降的趨勢。
伴隨蛋黃區房價盤整,是否說明「買房首選地段」的理論已經不能適用於當前的台灣房市了呢?其實不然,蛋黃區的房價相對較高,而高總價產品在交易時需要較大的資金流動,因此導致這類產品對市場變動會更加敏感,當房市降溫時,高總價產品的買氣自然會首當其衝。
回溫時將快速回升 達保值增價目的
不過,從長遠的角度來看,一般來說,蛋黃區人口集中,機能成熟,經濟活絡,有穩定的剛性需求,又享有政策和資源的傾斜,因此蛋黃區的房價長線仍具支撐力,即使短期內房價出現小幅震蕩,但當房市回溫時,由於該地區的優勢和競爭力仍在,其房價也會快速回升,進而達到資產保值、甚至增值的目的。
▼蛋黃區人口集中機能成熟,有穩定剛性需求。(示意圖/EBC地產王張琬聆攝)
依照目前情況來看,若沒有出現其他利多消息刺激市場,今年全台的買賣移轉棟數恐怕會跌破30萬棟,在買氣不見起色的情況下,房價自然也很難有所突破。
因此,今年的購屋民眾應該格外小心謹慎,不要盲目追高購買,尤其是部分房價超漲嚴重的新興重劃區和蛋白區,這類區域缺少基礎機能支撐,建設題材又尚未完全落實,後市發展存在不確定性,此時貿然追價入場的風險不言而喻。
●以上言論不代表EBC地產王立場
(封面示意圖/EBC地產王 張琬聆攝)
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