想省房地合一稅？他搞錯一事 400萬免稅額飛了

房地合一稅有自住優惠，民眾在交易房屋土地時，可享有400萬免稅額，還有10％優惠稅率，不過，財政部高雄國稅局提醒，若沒有「同時」符合3大要件，就無法適用優惠。

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賣房免稅額400萬 需符合3條件

財政部高雄國稅局表示，依所得稅法第4條之5第1項第1款規定，個人交易房屋土地同時，若個人或其配偶、未成年子女辦竣戶籍登記、持有並居住於該房屋連續滿6年；交易前6年內，無出租、供營業或執行業務使用；以及個人與其配偶及未成年子女，於交易前6年內未曾適用本款規定，就可以享有400萬元內免納所得稅，超過400萬元者，就超過部分按稅率10％計算應納稅額。

▼（示意圖／pixabay）

持有6年卻未設籍 當心不合格

不過，若是未同時符合條件，適用稅率則是按照持有期間規定的稅率計算，舉例來說，李先生在106年2月1日以1200萬元買入A屋，支付契稅等必要費用20萬元，由李先生及21歲女兒設籍居住，李先生於108年10月1日因故搬至他處並將戶籍遷出，僅剩女兒設籍居住，之後在112年6月15日以1800萬元將該屋出售，出售移轉費用30萬元，土地漲價總數額50萬元。

雖持李先生有A屋超過6年，且女兒有設籍居住，但他本人未設籍並居住連續滿6年（106年2月1日至108年9月30日，僅2年8個月），而女兒為「已成年子女」，不符合前開自住房地租稅優惠條件之適用主體，故房地合一稅應納稅額計算如下：

●課稅所得＝成交價額1800萬元-可減除成本1220萬元-出售移轉費用30萬元-土地漲價總數額50萬元＝500萬元

●應納稅額＝500萬元x稅率20％（持有期間超過5年未逾10年）＝100萬元

▼國稅局舉例試算，提醒民眾留意自身條件。（示意圖／pixabay）

財政部高雄國稅局強調，個人自住房地租稅優惠400萬元免稅額的適用，須本人或其配偶、未成年子女在交易該房地前設戶籍並實際居住連續滿6年，如僅有「已成年子女」或「直系尊親屬」設籍及居住於該房屋，尚不符合前開條件，無法適用自住房地租稅優惠。

（封面示意圖／pixabay）