房仲掛保證「既存違建不用怕」 他入住秒被鄰居告到拆

文／不動產專門律師-林明忠

由於早期土地劃分問題，加上建築法規尚不完善的情況下，導致台灣的違建如雨後春筍般一件接一件地冒出，政府即便想拆也拆不完，光是新北市的違建比例便高達25~30%，台北市也有10%以上的比例，況且這些違建存在已久，對一些住戶來說，它們已不只是財產，更像一個家。

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政府的緩拆政策

如果政府真的鐵腕拆除，會牽動許多人的居住問題，所以違建拆或不拆都是一個兩難的抉擇。以台北市為例，時任台北市市長的陳水扁就曾經針對台北市的違建問題劃分了一個標準，對於民國83年12月31日以前就存在的違建，列為「既存違建」，這些既存違建若是不影響公共安全，就拍照列管，列入政府的「緩拆」行列。

根據《台北市違章建築處理規則》第4條之規定，台北市的違建類型依存在時間劃分成「新違建」、「既存違建」與「舊有房屋」三類，這三類都是法律明定上的違建，但擁有「舊有房屋」的屋主依《台北市建築管理自治條例》第35條規定：「都市計畫發布實施前之『舊有房屋』其所有權人可申請認定合法建築物」，還有補救的機會，只要是在民國34年前興建之建物，現在可依法補交文件，若符合相關要件，有機會申請認定為合法房屋。

▼台北市現階段3種違建類型。（圖／房產經營學）

就地合法的心態

根據內政部營建署的統計，截至111年9月，台灣違建總數高達71.2萬件，既存違建數量有32.8萬件、新增違建37.2萬件。相較104年3月的62.3萬件，增加了8.5萬多件，平均1年以1萬件的數量增長，而台北市1月的新增違建有2,138件，而拆除數只有821件，拆除速度趕不上查報的數量，許多人也因此心存僥倖，自然越蓋越多。

由於每年不斷增加的違建數量，政府的拆除速度趕不上新增速度，許多被列為「緩拆」的建物很可能幾十年都不會有事，久而久之，人們就會有「就地合法」、違建不會被拆除的既定印象，至少沒那麼容易被拆除，進而心安理得地繼續使用。而且因為現階段實務上的違章建築仍然可以作為買賣標的物，雖然違建本身屬於非法建物，但是買賣非法建物卻是合法有效的行為，因此違建的交易在台灣屬於普遍的現象，以致於市場交易時都不把違建視為一個嚴重的問題，不少房仲、賣方甚至會以：「物件雖然是既存違建，但政府不會拆，即使被舉報也不用拆」作為吸引買方與投資客購買的話術。

▼律師提醒，購買違建仍有一定風險。（示意圖／unsplash）

「違建不會被拆、被舉報也不用拆」是真的嗎？

對一般小老百姓來說，買房是人生大事之一，需要背負數十年的房貸才能換來一個安居的窩，是要過上一輩子的家，當然不會希望買到的房子將來會有被拆除的風險，但也往往因為不熟悉法令規章而忽略了相關細節，進而誤入陷阱。

以台北市為例，對於不同的違建類別政府都有分別對應的手段，基本只要在不影響公共安全的基礎上，既存違建與舊有房屋都以緩拆處置，所以賣方、仲介「違建不會被拆、被舉報也不用拆」這樣的說法，也不能說是欺騙消費者，因為從政府明文規定上來看，確實有既存違建緩拆的條件。

所以筆者在執業時最常看到的糾紛就是，買方開心買下了違建之後，卻遭同社區或同棟的住戶告上法院，還得到法院命令買方拆除的結果。法院做出這樣的判決並非個案，很多案件都得到了同樣被要求拆除的結果，所以為什麼會出現國家明令可以不拆，但鄰居一狀告上法院之後卻必須拆除的情況？

法院這樣的判決，當然會讓買方非常錯愕，難免憤憤不平地認為：「市府建管處都不拆了，憑什麼其他住戶告我，法院就判定要拆我的房子？」或是去跟法官求情：「法官大人，我這個建物，市政府都說它是緩拆的違建，我認為就可以就地合法了，我也是真金白銀買過來的，憑什麼要我拆？」這類的說法非常多，明明都是違建，為什麼前任屋主就沒被舉報拆除，現在輪到自己就被要求拆除，到底是哪裡出了問題，很多民眾都會有這個疑問。

緩拆不是不拆 別誤把雞毛當令箭

以最常見的頂樓加蓋為例，有一棟五層樓的老公寓，屋頂平台原本是所有住戶共有的，結果五樓的頂樓戶在屋頂平台上面進行加蓋，直接將屋頂平台變成他的私人空間，有一天公寓內突然發生意外，讓其他住戶意識到平常逃生用的平台被違法占據，萌生安全疑慮，為了維護自身的居住安全，就有住戶去訴請法院請求命令五樓住戶拆除頂樓加蓋的違建。遇到這樣的官司，若五樓住戶無法舉出他可以占用頂樓平台的合法權源，法院通常會判決這些違建戶必須進行拆除。

除了有被鄰居透過司法途徑拆除的風險外，部分地方政府拆除違建的決心也相當明確，例如台北市也有一些聲音，欲取消陳水扁市長時期通過的緩拆規則，所以購買違建其實還是會有被拆除的風險。有些購屋紛爭，買方聽信原屋主的話，說「違建部分不會被拆」，但買下沒多久卻還是被拆了。種種跡象證明，購買違建是有風險的，而且風險還不小，所以不要貪圖便宜而因小失大。

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●以上言論不代表東森新聞立場。

●本文摘自／《房產經營學》／作者群：林宏澔、林言峰、柯建利、廖子奇、林明忠、廖棨弘,、張清松、陳志德、劉浩然／創見文化

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（封面示意圖／unsplash）