陳泰源／蒙騙地主侵吞容積獎勵！專家揭「合建3準則」：大建商未必正派

文／房仲作家、東龍不動產專任委託部經理 陳泰源

龐大利益在眼前建商不可能不騙你？東龍不動產專任委託部經理陳泰源表示，某天他拜訪一位工作上的衣食父母大丙哥，得知對方在南港有間祖厝，便聊到是否有建商與他洽談合建。大丙哥坦言「有。」他好奇詢問目前進度如何？對方則是回覆「沒進度。因為希望建商『買斷』他的祖厝，但建商卻不願意。」

★快來追蹤「EBC地產王」，買房免走冤枉路★

陳泰源指出，「的確，大型建商才有買斷的實力，絕大多數中小型建商的口袋都不夠深，以靠財務槓桿操作為主，只傾向合建。只是，你為何堅持用出售的方式呢？」對此，對方則透露，「我是外行人，而建商不可能不騙我，與其一邊談、一邊被騙，不如一開始就按照市價售出。」他則認為，這的確是個省麻煩、不燒腦的好方法，就怕不曉得要等到何時？但好在對方本來就不急，此外，談論到「建商不可能不騙地主」，他也深有同感，並分享自身父親的故事。

蒙騙不知情地主 侵吞容積獎勵

2020年7月的新聞，台北市松山區饒河街知名危老改建案「松蔦青語」爆發建商與陳姓地主的合建糾紛，新聞中的陳姓地主，就是我父親。該案的「共同起造人」為寶吉第建設及卓家雄，根據2018年7月的新聞，寶吉第建設在基隆等地開賣預售案，後來因財務糾紛宣布倒閉，當時至少30名以上的受害者，付了數十萬甚至上百萬元的簽約金，最終一塊錢都討不回來（上網搜尋「寶吉第建設倒閉」關鍵字，就可以看到相關新聞）。

為了承接此案的卓家雄，特地成立了一間新的「大家地產」建設公司，接著與寶吉第建設總經理蘇義閔聯合詐騙我父親，不僅謊稱我父親的改建案無法申請危老都更容積獎勵，還哄騙父親將「2014年不含危老條例」的合建契約拿去信託，之後又在未告知、也未經父親同意的情況下，從信託銀行取得授權，拿了父親的印章、房子與土地，向台北市政府建管處申請「2017年之後才實施的危老新法」，暗中取得高達28%的容積獎勵，並全部獨吞！

2019年10月事件在媒體曝光之後，我父親一再詢問，建商仍矢口否認，堅稱「新聞報導指的並非本建案」，直到紙包不住火，最終鬧上法院。2022年4月22日台北地方法院民事判決出爐，法官判建商敗訴！

判決書提及建商確實隱瞞地主，申請危老不盡告知義務，也違反誠信原則，在「總銷建坪增加，但地主可分得坪數固定不變」的情況下，使得地主的土地被嚴重免費稀釋，要求建商必須依比例分配坪數給地主，才符合契約真意。

▼陳泰源表示，自己父親曾經遭建商哄騙，導致土地被嚴重免費稀釋。（示意圖／pexels）

遵守3原則 幫自己權益把關

「仲介」非「建商」，縱然都屬不動產領域，仍是隔行如隔山，不過我的老闆王棟隆董事長是建商，我從他身上學習到不少，只能苦口婆心地奉勸身為地主的讀者，與建商打交道時務必謹慎，就算是大型建商也未必正派。學會了以下3項準則，至少能幫助你提高警覺，預判眼前的建商是否包藏禍心：

①不要同意建商拿土地貸款

不肖建商最愛玩五鬼搬運的把戲，常聽見的黑心話術是：「只要地主願意將土地拿出來貸款讓建商周轉，等房子蓋好之後，建商再分配更多坪數給地主」作為誘因。其結局往往是，房子還沒蓋，地主的土地就被建商拿來融資花用，再脫產落跑，最後留下一屁股債務給地主，有些地主還因此重度憂鬱、一蹶不振，甚至輕生。以我爸為例，當時大家地產負責人卓家雄就拿出這一份「地主應配合建商提供土地設定」的黑心契約要我父親簽名，只能說，好在當時沒有簽，不然就墮入萬丈的陷阱深淵！

②留意是否為新成立公司

在這個缺工、缺料、缺機具的市況，連大型建商都無法保證按時完工、如期交屋，更何況是小型建商。因此，如果想要與你合作的建商，過去完全沒有任何作品，甚至是為了要開賣新建案才特別成立建設公司，務必要特別提高警覺！黑心建商往往成立A公司，一屋多賣騙了眾人的簽約金，留下一堆爛攤子之後就宣布倒閉，之後再換人頭成立B公司，繼續騙。

記住，有錢不怕買不到房子，錯過這間，還有別間，如果你真的很喜歡某個一案建商所規劃的建案時怎麼辦？很簡單，等到房子蓋好之後，也就是預售變成屋時，再買就好。

③坪數分配要依比例原則

每年的法規都在變動，今年你家的10坪土地可以換得50坪的建坪，後年可能變成可換得60坪的建坪，當然也有可能降為40坪，只是現在政府大力推動老屋改建，誘因勢必提高，因此減少的機率較低；而縱然因選擇比例分配導致地主後來所分得的建坪變少，那也符合公平原則──建商不因地主採「固定坪數分回」而吃虧，誰都不占對方便宜。

因此，黑心建商很愛跟地主談「固定坪數」分回，這樣就能逼地主認帳，拿地主的土地申請多出來的建坪，企圖全部占為己有、免費稀釋地主的地坪。以上3點，是地主如何與建商打交道的基本準則，事實上，黑心建商可以玩的把戲千變萬化，如果你不想傷腦筋與之鬥法，也懶得找律師或地產顧問代為協助把關的話，開頭提到大丙哥的賣斷方式，或許才是最有智慧的做法。

▼陳泰源指出，遵守「3原則」幫自己權益把關，不要同意建商拿土地貸款、留意是否為新成立公司、坪數分配要依比例原則。（示意圖／pexels）

●以上言論不代表EBC地產王立場

●本文摘自／《這個房仲太狠了！揭開買、賣、租屋秘辛，教你躲過黑心建商坑殺陷阱》／陳泰源／金尉股份有限公司

（封面示意圖／pexels）