房市「空頭量、多頭價」顛覆認知！ 專家搖頭：改革走在錯誤道路

政府推出房地合一稅，盼以重稅抑制短線炒作，不過依然難以阻擋炒房歪風，對此專家則直言，房地合一稅打房失敗的關鍵在於「重稅閉鎖期鎖住賣壓」，導致「供需關係遭到破壞」。

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房地合一重稅閉鎖期 供需遭破壞

馨傳不動產智庫執行長何世昌表示，從供需變化的簡示圖，就可以看到，房地合一稅鎖住賣壓的效果大於抑制需求，使得二手市場的供給急降而進入「低賣壓時代」。

從2016年至今，需求依舊低迷、變動不大，但賣壓大退潮卻改變一切。「因為賣壓減少，市場上只要少量的需求就能消化賣壓，市場從供給過剩轉為供給緊繃，驅使房價止跌反彈」。原理就跟股票交易一樣，賣股票的人銳減，買股票的人不變，股價易漲不易跌。

▼房地合一稅影響供需變化簡示圖。（圖／翻攝自何世昌的房產知識Buffet+）

空頭量創造大多頭 顛覆專家認知

何世昌指出，以上的推論，從全台買賣移轉棟數就能找到有力的證據，前一波2003年至2014年的多頭期間，平均每年成交量約38.5萬，因此不少專家會認為「38萬棟才是多頭量」，有的甚至說「40萬棟才是多頭量」，這種說法共非空穴來風。

但從2018年啟動的新一波多頭延續至2022年，這5年間平均每年全台成交量竟然只有約31.4萬棟，這個數字不管是放在前一波、或更早之前的任何一波多頭，都應該是空頭量，但神奇的是「空頭量竟創造大多頭市場」，這完全顛覆一票專家的認知。

▼前後2波多頭成交量差異。（圖／翻攝自何世昌的房產知識Buffet+）

改寫交易價量規律 房市嚴重扭曲

放在以往，「空頭量、多頭價」是一件不可能的事，但現在卻鐵錚錚的發生了，讓部份深信量價關係的專家個個看走眼，原因就是房地合一稅破壞了供需慣性，將供給量壓縮到了谷底，才導致房市嚴重扭曲，交易價量規律徹底被改寫了，30萬棟初頭的成交量竟能掀起房市多頭大浪。

近幾年來，也許常聽到有人分析說房市進入「低量價漲時代」，何世昌直言，「低量價漲」的根源正是房地合一稅，如果沒有房地合一稅，2018年以來，如此低的成交價根本不足以構成房市多頭，因為市場需求無法消化賣壓，房價應會下跌而非上漲。

何世昌無奈的說，之中最諷刺的是，台灣房地產改革步步走在錯誤的道路上，但當初支持房地合一稅打房的人，依然堅信政策是對的，「我們就持續在歧途上前進，沒有回頭的機會」。

（封面示意圖／pixabay）