周昆立／買老屋的人打什麼算盤？把握3重點 破房也能增值創價

文／謄本達人、元宏不動產加值服務平台創辦人 周昆立

買老屋等都更、買老屋CP高，近年台灣房價高漲，再加上政府積極推動危老都更，因此即便老屋常見漏水、壁癌等問題，但在市場中的交易熱度卻有不斷提升的跡象。

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根據元宏不動產加值服務平台彙整聯徵中心資料發現，去年全台屋齡30年以上老屋貸款件數高達4萬0463件，佔全年新增房屋貸款總件數的比重高達22.1%，創有統計來新高後，今年Q1老屋交易佔比還進一步衝高達24.3%，幾乎等於今年每4間房屋貸款案就有1間是老屋。

▼全台老屋貸款件數佔全年新增的比重達22.1%。（圖／元宏不動產加值服務平台）

精華區低價優勢 1/4房貸是老屋

由於過往老屋佔市場交易比重僅約1成左右，目前老屋交易佔比出現激增，筆者認為與近年全台房價頻創新高，加上精華區新屋新增供給不足，導致資金不足與喜歡精華區機能的購屋民眾，只能選擇房價較低的老屋有關。

而且近年政府積極推動危老都更，更讓有危老都更可能的老屋，市場吸睛度大增，許多購屋者會特地購買屋齡老舊的房子，一方面除可低價買來自住外，未來還有機會等到改建，坐享增值紅利。

非皆能都更改建 3大重點先注意

不過老屋畢竟屋齡大、問題多，也並非都有都更的可能，因此筆者建議民眾購買老屋與期待都更前，有下面三大重點需同時注意。

▼老屋問題多，也並非都有都更的可能。（圖／EBC地產王張琬聆攝）

第一、注意老屋的維修成本

老屋經過多年的使用，房屋的建築結構、裝修設備、電器設施等都可能會出現老化現象，不僅需要更多的維護和保養成本外，對居住者安全也是潛在的風險。因此民眾在購買前，一定需要檢查房屋的狀況，評估維修、維護成本是否符合自己的預算與需求。

第二、確認老屋的都更可能性

目前精華區內的老屋因保值與增值潛力大最具有都更的潛力，觀察市場可發現，目前產權單純的精華地段公寓、透天、老舊旅館等，都是市場熱門的標的。

民眾若想買屋圓都更夢，建議可優先選土地使用分區為高容積率的「商業區」；其次、選大馬路向內延伸30米內的戶數較單純的舊公寓、透天；再者、選已劃定「都市更新地區」或「都市更新單位」區域內的標的；最後、挑選近捷運、重大建設、科技園區、精華區與人潮熱絡的商圈。

▼包含土地使用分區、近大馬路及捷運或精華區商圈的老屋，都更可能性較高。（圖／EBC地產王張琬聆攝）

以上都是比較有都更機會的產品及區域。民眾只要藉由地籍數據情資，找出潛力都更標的，再交由都更團隊或專家判斷，相信要買到具都更潛力案源就會很簡單。

第三、主動了解都更或危老如何推動，把握最佳創價方式替資產增值

過往都更很多都是由建商主導推動，但是與其等待，不如主動出擊，近年很多地主、住戶都紛紛進行自力更新，而且目前政府為推動危老有提供多種容積獎勵與各項補助措施，民眾如果不主動了解，很難知道如何藉由都更來替資產增值。

目前坊間不少都更協會或是元宏不動產加值服務平台，都有提供免費的都更、危老的課程說明會，持有老屋或想買老屋增值的民眾，不妨先多了解。只要把重建成本花在刀口上，就可以讓個案更新後替原有住戶創造最大效益，不僅資產可大幅增值，又能住的安全。

●以上言論不代表EBC地產王立場。

（封面示意圖／EBC地產王 張琬聆攝）