實登刷一排6990萬元！專家揭關鍵因素：未來成屋後都看不到了

北士科重劃區是近年台北市建案齊聚且熱銷的區域，短短一年內推出逾10建案，單價穩站百萬元以上，業者統計指標案的實價登錄數據發現，平均銷售率75成，且有多筆總價落在6990~6999萬元間，原因就在規避台北市豪宅限貸令的7千萬元門檻，估計預售能買到豪宅線以下格局都快賣掉了。

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有台北市最後一塊完整重劃處女地之稱的北士科，近期華碩、中鼎、康舒總部、Volvo、汎德永業旗艦展售中心陸續進駐，還有13879坪金仁寶企業總部及11767坪新光集團開發案正待興建，因此成為各大指標建商搶攻的寶地，其中先行開發的軟橋段以文林北路為首，自去年2月「華固文臨」、「家居璽玉」初試啼聲即站上成交破百萬元單價，備受市場關注。

北士科建案齊聚 7千萬內戶型多售磬

該區陸續推出「國泰雍萃」、「華固上文林」、「心仝聚」、「柏鴻君臨」、「樸開石」、「宏普陽明」、「家居安曼」、「達麗天蒔」、「士科潤山」等，家居建設總經理室特助周堅華統計全區實價登錄數據，平均銷售率為75%，最特別的是剩餘的戶別多是大坪數、總價超過7千萬元的。

▼周堅華統計全區指標案實登數據進行分析。（圖／EBC地產王張琬聆攝）

為什麼是7千萬元門檻呢？是因政府打房於2012年推出雙北市8000萬元、其它地區5000萬元為豪宅，限制貸款成數最高僅4成，後於2014年調整為台北市7千萬元、新北市6千萬元、其它地區4千萬元為門檻。隨著近年房價提高，開發商為避開豪宅線只能下修坪數因應。

例如「國泰雍萃」已售出逾9成，剩下的全是56坪，以成交行情115~130萬元計算總價皆逾7千萬元；「華固上文林」未售戶也都是7千萬元以上，或面校園及單價較高的樓層，特別是有多筆單價落在每坪114~117萬元間，總價為6900~6999萬元不等；「樸開石」的非大坪數也全完銷；「宏普陽明」更以小坪數低門檻成為近期熱賣建案。

▼多筆實價登錄的總價為6900~6999萬元間。（圖／EBC地產王張琬聆攝）

站穩百萬單價 餘屋多是大坪數

周堅華直言，「北士科這個區域，45坪以下沒有賣不動的，例如軟橋段壓軸的潤泰建案，屆時推出應也會推出相似坪數，將總價壓在7千萬元以下安全牌，以使銷售去化順利」，目前北士科穩站百萬元單價已被買方接受認同，區內的中小坪數多數已去化，餘屋皆為7千萬元以上中大坪數，等於為來想買進北士科的門檻將愈來愈高，須準備更高自備款，轉手大坪數也成為市場弱勢。

周堅華指出，由於原物料成本節節高漲，單價只會愈來愈高，迫使未來推案坪數愈來愈小，即使基本換屋55坪搭配2個車位，也超過7000萬元貸款限制，想在區內找到7千萬內大坪數個案已屈指可數，未來成屋後更只剩大坪數、高總價而更難入手。

▼周堅華直言，想在區內買55坪2車位總價7千萬內的產品已屈指可數。（圖／EBC地產王張琬聆攝）

（封面圖／EBC地產王 張琬聆攝）