別再用「價量關係」看房市！政策已扭曲市場 舊觀念很難理解新世界

不動產數據每月每季更新，可供分析市況及判斷趨勢，近期諸多「7月成交量縮」、「量先價行」等議題討論熱烈，引來不少專家、網紅論戰，不過馨傳不動產智庫執行長何世昌認為討論這個議題還太早，尤其在調控政策連發及價量關係遭破壞後，房市生態已被改變成全新世界，量要縮到什麼程度才跌？房價天花板在哪？已難以預料。

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7月正逢《平均地權條例》修法上路，許多分析報告急忙舉出最新價量等數據來論證政策效益，何世昌則直言目前討論這個議題稍嫌太早，「用1個月數據論漲跌宛如丟銅板」，單純拿7月數據來下定論，斷言房價必漲或必跌，這種依據實在太薄弱。

他解釋，因為觀察的時間區段不足，就像丟銅板的命中機率是1/2一樣，還開笑稱「當然，如果有開天眼、靈異體質的預言師除外，那不是我可以理解的區塊」。

▼7月正逢預售屋新制上路，房市的影響尚待觀察。（示意圖／EBC地產王張琬聆攝）

房市政策一波波 生態已被改變

另一方面，何世昌也提出影響房市觀察的2大變化，一是「政策已扭曲市場」，政府針對房市的高度干預、調控政策連發，姑且不論能否抑制房價，但已經扭曲整體市場，包括「房地合一稅」、「實價登錄」、「土建融限貸令」、「選擇性信用管制」、「平均地權條例修正案」以及最新實施的「新青安方案」等。

何世昌指出，當新的政策不斷出籠，房地產市場生態已被悄悄改變，「如果我們還困於舊有的觀念當中，就很難去理解新的世界」。

價量關係現新局 論述如瞎子摸象

第2個變化則是「價量關係遭受破壞」，自從2016年「房地合一稅」上路之後，全台房市供給與需求均遭到重稅閉鎖期抑制，其中供給量減少幅度大於需求量，導致市場只需要少量需求就能消化賣壓、促使房價上揚。

▼房地合一稅上路後市場供給因重稅造成閉鎖期抑制。（示意圖／EBC地產王張琬聆攝）

所以從2018年以來，房市進入「量低價漲」的新時代，但今年7月「預售屋禁止轉售」實施，8月又有「新青安方案」，何世昌認為，量價關係極有可能再出現變化，「我們現在都是瞎子摸象狀態，很難有完整的論述」。

此外，目前不管是新建案的推案成本，或中古屋的交易費用（房地合一稅率上升、可扣抵的房地交易支付費用減少至30萬元），成本面都處於歷史相對高檔，成本面上揚勢必對賣方售屋時的定價造成影響，其他新增的外部因素還有貨幣緊縮（QT）、總統大選等等。

何世昌最後提到投資圈有句老話說得好：「市場上唯一不變的就是變」。現在的房市宛如全新的世界，到底成交量要縮到什麼程度才會跌、房價天花板在哪裡？「我認為難以預料，只能調整自己的腳步與視野，邊走邊看、邊看邊學」。

（封面圖／EBC地產王 張琬聆攝）