葉沛堯／實登到底能不能參考？揭穿4大造假術 做這事恐觸犯刑法

文／東森房屋行銷處經理  葉沛堯

實價登錄自2012年8月1 日上線，迄今已有十餘年的時間，很多民眾在買房賣房前都會習慣參考實價登錄的價格，但會不會有人在實價登錄的時候刻意虛報價格？實價登錄的數據到底要怎麼去看，才不會被數字遊戲迷惑呢？

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筆者認為實價登錄一再修正調整，進化到現在的揭露資訊其實已經相當完整，不過難免還是會有別有用心之人在申報價格的時候刻意報高或報低，因此民眾在查詢實價登錄時還是要保持一定的判斷力，才不會跌入數字遊戲的怪圈當中。

目前市面上最常見的的方式主要有以下幾種，第一種，把房子轉賣給自己的親友或人頭，將物件的成交價格墊高，為區域行情達到定錨的效果。第二種，車位拆分，如果車位價格報得比較低，房屋單價看起來就會比較高；反之，如果車位價格報高，房屋單價看起來就會比較低。

▼實價登錄也須比較車位價格，高低價格將影響換算的房屋單價。（示意圖／EBC地產王張琬聆攝）

常見定錨拱高房價 AB約涉《刑法》罪

第三種，買房送裝潢，把裝潢費用報高，再把裝潢成本灌到房價裡面，藉此拱高房價。除了以上三種常見的形式外，其實市面上還有部分不肖業者會通過簽訂AB約，即另外簽訂保證退款或保證折讓金額的折讓單來作價，不過這就會涉及到《刑法》的範疇，呼籲大家切莫以身試法。

如果不想被層出不窮的數字遊戲迷惑，民眾在查詢實價登錄時就要保持一定的判斷力，建議可以從以下四個方向出發：

第一、成交行情要掌握

民眾若打算購買中古屋，建議可以把標的所在社區1~2年的成交行情全都列出來，不要只看「最近成交價」，避免追高價購買而被套牢。若是打算購買預售屋或新成屋，可以先蒐集附近的社區行情，把屋齡、房型、樓層等各方面條件都差不多的案件當作參照物。

▼先蒐集附近社區行情做為參考。（示意圖／EBC地產王張琬聆攝）

第二、車位拆分要記得

目前實價登錄網路上的案例在計算單價時，對於車位價格是否需要拆分並沒有統一的規定。為避免車位價格影響到實際單價，建議民眾在計算房屋單價時最好要把車位都拆分出來。

第三、頻繁交易要留意

實價登錄系統在2017年新增了「歷次移轉明細」查詢功能，民眾可以利用這個功能來查詢物件過去的歷次成交價格、移轉次數以及房間格局是否有變動等，如果遇到轉移比較頻繁的物件，就要特別留意。

第四、特殊交易要忽略

如果出現個別案件的價格明顯過高或過低，就要警惕是不是有人在作價，或是存在特殊交易的情況，對於這種異常案件，通常建議可以直接忽略不計。

●以上言論不代表EBC地產王立場

（封面示意圖／EBC地產王 張琬聆攝）