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鄭文在/平平都設籍自用 老翁一舉動錯誤 差點賠掉免稅額和優惠稅率

2023/09/28 15:00 EBC地產王 記者張琬聆整理
鄭文在/平平都設籍自用 老翁一舉動錯誤 差點賠掉免稅額和優惠稅率

文/正業地政士聯合事務所所長 鄭文在

有關於每年地價稅的繳納,9月22日是重要的分水嶺,如果9月22日前遷入本人、配偶或是直系親屬戶籍,(本人、配偶及未成年子女,以一處為限)且沒有出租營業等情事,今年的地價稅就可以採自用住宅優惠稅率核課;如果逾9月22日申請自用地價稅,核准後則從次年才能適用優惠稅率,所以每年的9月22日前是重要的申請日期。

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為了避免客戶的權益受損,我們每年的9月份都會再以手機簡訊提醒今年購屋的客戶,請他們記得申請自用地價稅,既是售後服務,也同時聯絡一下彼此的關係。

民國105年開始,新制房地合一稅實施,如果您房屋的取得時間是105年以後,再出售時就必須申報房地合一稅,也就是我們今年購屋的買方,如果手上有兩間以上的房屋,一間是105年以前取得(舊制);一間是今年取得(新制),如果都是自用住宅,遷入戶籍時就要小心處理了。

▼房地合一稅制的自用住宅認定,遷入戶籍時須小心處理。(圖/pixabay

地價稅VS房地合一稅 自用認定有差別

個案中的爸爸在民國105年前已經有一間老公寓,今年7月間又買了一間一樓公寓,原本打算登記給成年的小孩,概算後因為贈與稅等問題而作罷,仍然以自已的名義承買,並完成了過戶及銀行貸款手續,今年9月初順利完成了房屋點交房屋。

結案當天,我們提醒他如果符合自用地價稅,務必於9月22日前將本人的戶籍登記遷入該地址,他說將成年小孩遷入該戶籍效果一樣,都可以適用自用地價稅,他本人的戶籍則會留在舊房子裡。

我們提醒他,就自用地價稅而言,本人、配偶或成年子女完成戶籍登記效果是一樣的,但是,就新制房地合一稅而言,成年子女的設籍,並不符合《所得稅法》第4之5條:個人或其配偶、未成年子女辦竣戶籍登記、持有並居住於該房屋連續滿6年。

▼房地合一稅若是成年子女設籍,不符合自住條件。(示意圖/取自pixabay

成年子女設籍 不符房地稅要件

交易前6年內,無出租、供營業或執行業務使用,自住房地持有並設籍滿6年出售:免稅額400萬元,超過部分稅率10%,也就是成年子女戶籍登記與未來出售的房地合一稅要件不符。

曾有賣方要出售房屋時才發現成年子女設籍是一種錯誤,必須重新將本人、配偶或是未成年子女重新設籍,滿6年才能適用優惠稅率的窘境。真的是閩南語形容的「同款,不同師父」。

客戶聽了以後,知道了自用地價稅和自用房地合一稅的差異後,順利的將本人的戶籍遷入新買的房屋戶籍地址,至於舊的房屋地址則維持原來成年兒子的戶籍登記,因為舊房屋沒有房地合一稅的困擾,最大的負擔是土地增值稅,而新買房屋未來最大的稅賦,除了土地增值稅外,還可能有房地合一稅的高額稅賦要繳納。

為此,我們的買方魚與熊掌兼得,符合自用地價稅及未來出售時土地增值稅及房地合一稅的優惠條件,可以安心的節稅,以逸代勞,沒有後顧之憂了。

●以上言論不代表EBC地產王立場

(封面示意圖/EBC地產王 張琬聆攝)

 

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