鄭文在／買農地養6年再賣 想主張4百萬免稅額…搞錯這事淪一場空

文／正業地政士聯合事務所所長 鄭文在

舊制所得稅，針對土地買賣，免課徵所得稅，土地買賣只要繳納土地增值稅。而土地增值稅公告現值每年1月1日調整一次，只要是當年度的買賣案件（1/1~12/31），因為土地公告現值未調整，如果有獲利，同時免課徵所得稅及土地增值稅，造成租稅不公平，所以房地合一稅因應而生，使租稅更公平。

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房地合一稅上路後，即使同年度買賣土地增值稅免稅，如果有獲利，就要繳納所得稅（房地合一稅）。為此，也造成許多人的誤會，以為購買土地後，只要持有期間超過6年，就可以主張400萬元的免稅額及10%的優惠稅率，其實誤會大了，恐怕這6年會空等一場。

房地持有6年以上 享400萬免稅額與10%稅率

個案中的客戶，買了一筆都市計劃內違規使用的農業用地，因為沒有做為農業使用，所以買賣時必須繳納土地增值稅及申報房地合一稅，如果有獲利也必須繳納房地合一稅。客戶從網路中得知，房地合一稅持有期間愈久，稅率愈便宜，如果持有6年以上，還有400萬元的免稅額及10%的優惠稅率。

該客戶已經承買近6年，最近有出售的打算，如果買賣成交，希望我們擔任辦理過戶的地政士，並且協助他辦理10%房地合一稅優惠稅率。

▼都市計畫內違規使用的農業用地，因為沒有做農業使用，買賣時須繳納土增稅及申報房地合一稅。（示意圖／EBC地產王張琬聆攝）

農地沒有農用 無法主張優惠

檢視謄本後，我們發現客戶誤解了房地合一稅的規定，因為依照《所得稅法》第4-5條規定：前條交易之房屋、土地有下列情形之一者，免納所得稅。但符合第一款規定者，其免稅所得額，以按第14條之4第3項規定計算之餘額不超過400萬元為限：

一、個人與其配偶及未成年子女符合下列各目規定之自住房屋、土地：

（一）個人或其配偶、未成年子女辦竣戶籍登記、持有並居住於該房屋連續滿6年。

（二）交易前6年內，無出租、供營業或執行業務使用。

（三）個人與其配偶及未成年子女於交易前6年內未曾適用本款規定。

也就是賣方如果要主張房地合一稅優惠稅率，必須符合自住房屋、土地為準，空地是無法主張優惠稅率的，只能依照賣方持有期間的長短，適用不同比例的房地合一稅。該案件賣方持有期間超過5年，依照規定適用20%房地合一稅，無法適用400萬元及10%的優惠稅率。

房地合一稅依照持有期間長短，適用不同的稅率，遏止不動產短期炒做，同時也給自住需求的賣方相對租稅優惠，但是以自住房地為主，不包括非自住的房屋及土地，提醒您：切勿引喻失義，空歡喜一場。

●以上言論不代表EBC地產王立場

（封面示意圖／EBC地產王 張琬聆攝）