板橋餘屋比淡水多 房價還被永和超車 專家曝3大主因

板橋給人新北政經中心、交通便利與建設多的印象，導致新建案房價往往高於新北其他行政區，但近年隨著區域發展，房價一枝獨秀的狀況有所改變，根據市調業者調查，新屋的價格已經與中和、新店、三重相當，甚至比永和的均價更低。

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根據元宏不動產加值服務平台調查，針對台北「一橋之隔」的三重、中和、永和、板橋、新店區，彙整最近一年屋齡五年內新屋的成交價格，發現板橋的房價沒有特別突出，不僅跟中和、新店、三重相差無幾，甚至還永和新屋均價更低。

根據內政部資料，截至去年Q4，板橋新建餘屋量多達2881宅，高居新北所有行政區之冠，比第二名的淡水多出1033宅，餘屋量體相當驚人，此外根據實價登錄，近一年新北市「第一環」的五大行政區，新屋依房價排序為永和每坪72.14萬、板橋65.93萬、新店65.75萬、三重62.27萬、中和62.15萬，板橋的新屋房價與中和、永和、新店、三重都在六字頭，差距已經不大。

元宏不動產加值服務平台研究總監陳傑鳴分析，板橋新屋餘屋量大與新屋價格無法有更突出表現，可能與「區域新屋供給超過需求」、「精華區開發飽合且豪宅買氣差」、「近年重大建設題材較少」等三大因素有關，導致新屋去化緩慢，新屋房價也不斷被其他題材區追趕，甚至出現被超車的狀況。

他提到，依照區域新屋供給超過需求來說，板橋近年新案供給量體大，特別是近年江翠北側重劃區有不少推案量體，但價格已經漲多，導致買盤進場腳步放緩，買氣明顯跟不上供給，也直接反映在新建餘屋量，目前板橋新建餘屋量居新北所有行政區之冠，大量的新屋待去化，導致價格不容易拉高。

▼新北五大房市指標區，新屋房價與新建餘屋量。（圖／元宏不動產加值服務平台提供）

陳傑鳴認為，「精華區開發飽且豪宅買氣差」，同樣是板橋新屋價格上不去的主因，由於精華區塊普遍開發飽和，近年新推案都集中在房價較低的區域，例如江翠北側重劃區、亞東醫院站附近，新屋房價自然不易拉高，再者新板特區豪宅產品近年買氣不佳，價格至今尚未回到歷史高點，也導致板橋新屋價格表現受到壓抑。

他認為，「近年重大建設題材較少」也是板橋新屋房價開始被追趕、超車的關鍵因素，一方面是新店有央北重劃區、裕隆城開發題材，中永和也有環狀線、萬大線、左岸重劃區的建設議題，就連三重也有機場捷運、第二行政中心與環狀線北環段等諸多重大建設，這些都讓板橋不再是市場唯一焦點，導致其他區域新屋房價快速走高，甚至有反超車的狀況。

（封面示意圖／Google map）