房子用等的就好？「繼承vs買賣」現死亡交叉 專家：還撐得住

近年建物繼承移轉棟數屢創新高，買賣數卻陷入30萬棟破底保衛戰，僑馥建經根據10來的人口數量，及七大都會區建物買賣移轉及繼承移轉棟數的變化進行比較，發現人口自2020年起連續3年負成長，買賣數也較10年前減少，但繼承數量則持續正成長，且增幅逾54%，台北市增加最多達65.4%。

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僑馥建經首先從內政部戶政司的人口統計資料來看，自2020年起台灣人口開始進入負成長，年增加率、自然增加率均呈現負成長。住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨解釋，人口在這3 年受疫情影響，包含病故及海外人口遭除戶等原因都有可能，「但房價並未在這3年出現下跌」，顯示人口多寡在短期內不至於影響房市，「市場還是靠『錢』墊起來」。

▼台灣人口在2020年開始進入負成長。（圖／僑馥建經）

人口數連3年負成長 建物買賣量10年減1成

再看內政部戶政司的近10年移轉登記資訊，僑馥建經發現，隨著人口進入負成長，買賣移轉與繼承移轉也出現變化。比較2013年到2022年的建物買賣移轉棟數，發現全國減幅-14.5%，排除外島後，減幅最多為花蓮縣-33.2%，新竹市-32.0%居次；增幅最多是屏東縣 19.6%、雲林縣居次12.7%，彰化縣也有5.2%。2023年1~10月全國累積建物買賣移轉棟數為24萬5746棟，與前一年同期相比減幅7.8%。

七大都會區中則以桃園市減幅-27.6%最多，新北市減幅-25.3%居次，台南減幅-1.2%最輕微。2023年1~10月全國累積建物買賣移轉棟數與前一年同期相比，也均為負成長，減幅-1.9% ~ -12.5%。

▼建物買賣移轉棟數較10年前明顯減少。（圖／僑馥建經）

政策打擊房市 買賣移轉變化劇烈

徐佳馨認為，數據顯示交易狀況有往南走的趨勢，但若細看各年度間的變化，可發現2016年出現由谷底攀升的V型轉折，重點就在當年房地合一稅上路，打炒房政策的變因所帶來的影響，與2022年再受政策衝擊的情況雷同。

她進一步解釋，房地合一稅上路後，民眾為避重稅，因此房屋至少綁5年不會拿出來賣，導致市場出現中古屋閉鎖期，能成交的物件便減少了，因此單從買賣移轉棟數的變化來討論較易失真。

▼建物買賣移轉變化明顯在2016年出現轉折。（圖／僑馥建經）

另一方面，建物繼承移轉棟數則全部走在正成長的康莊大道上，全國整體增幅59.4%，且除了臺東縣漲幅15%最低，其餘縣市漲幅皆超過30%，大部分縣市落在50~70%，排除外島後，增幅前3高依序為苗栗縣73.2%、宜蘭縣70.4%、新竹縣67.9%。2023年1~10月全國累積建物繼承移轉棟數為6萬4521棟，與前一年同期相比增幅12.1%。

繼承量大增5成 苗栗高達73.2%

七大都會區的建物繼承移轉棟數增幅也都破50%，增幅最多為台北市65.4%，增幅最少的台中市也有54%。2023年1~10月建物繼承移轉棟數，與前一年同期相比均為正成長，增幅5.5%~17.4%，增幅最少為台南市，增幅最多為新北市。

▼近10年建物繼承數量持續正成長。（圖／僑馥建經）

僑馥建經比較全台建物買賣及繼承移轉棟數的折線圖，更可明顯發現兩者早已出現死亡交叉，繼承移轉棟數穩定成長，且在2012年成長率突破個位數，來到12%；買賣移轉棟數則受政策及環境影響，成長率變化幅度大。

徐佳馨指出，繼承建物屬於自然發生因素，年齡人口逐漸凋零，持有的房產便會移轉釋出，「這是結構性問題，毫無懸念」。至於少子化是否影響房市交易量？她認為從房市基本面來看，確實有人口的地方市場才有量，「人如果撐不住，還有錢撐住，房市就撐得住」，而且少子化的小孩至少還有20年才會成為買房主力，短期內對房市的影響還不大。

▼建物繼承與買賣移轉的變化出現死亡交叉。（圖／僑馥建經）

（封面示意圖／EBC地產王 張琬聆攝）