陳傑鳴／不想坪數被灌水！若推動實坪制 首先要打破行情認知

文／元宏不動產加值服務平台研究總監 陳傑鳴

高房價惹民怨，而台灣買房被「虛坪」灌水，買到一堆沒用的公設問題同樣備受批評。很多民眾期待台灣能接軌國際實施「實坪制」，一舉解決虛坪的問題，卻有業者大喊「實坪制」將讓成本將大增、房價勢必暴漲。這樣的論調是否為真？究竟實施「實坪制」會有什麼影響呢？

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筆者認為，國內現行房屋交易並非「實坪制」，是以建物登記面積作為計價標準，但因建築法規放寬許多可不計入容積但可登記的項目（如陽台、法定騎樓、防空避難設備、裝卸、停車空間、機電設備、安全梯、管理委員會使用空間等），加上《地政法》又准予辦理建物測量登記面積多於使用執照面積，使得許多附屬建物、公共設施得以灌入坪數，因此民眾看到許多可計價的建物面積，其實是涵蓋公設或是不用到的虛坪。

過往台灣民眾買房被「灌虛坪」情況屢見不鮮，一間房子公設比可能動輒30%~50%，購屋者可能買了看似很大的坪數，卻出現實際使用空間很小的狀況。

▼現行法規中有許多附屬建物、公共設施都會計入坪數。（示意圖／EBC地產王張琬聆攝）

坪數大不代表使用空間大 可考慮限主建物計價

舉例來說，買了30坪的房子，花了1500萬元，如果公設比高達50%，等於實際使用空間只有15坪，花了足足750萬元都在買可能沒太大用處的虛坪公設。而且還可能因為房子公設占比太高，造成沒經驗的購屋者誤判，以為只要總坪數大，就是買到賺到，殊不知這樣的超值只是假象。

要讓民眾知道「錢到底花在哪」，「實坪制」是一個好方式，未來若計價方式僅限於「主建物」（即屋內實際空間），至於其他公設、附屬建物等，統一另外註記，讓消費者自行判斷價值多少，就是一個可考慮的推動方向。

至於有業者說：「實坪制會讓成本提升、房價大漲」，這可能說法有誤，以總價3000萬元的房產來說，無論是坪數30坪（24坪實坪+6坪虛坪）或是只算24坪實坪，總價都會是賣3000萬元，並不會造成營建成本的提升或是房屋總價的上漲。

▼推動實坪制是要讓民眾知道錢花在哪。（示意圖／EBC地產王張琬聆攝）

房價行情認知將打破 高公設比屋變難賣

不過，實坪制如果實施，確實會有以下可能結果：

第一、既有房價行情認知將全面被打破

原本公設比50%的建案，每坪價格50萬元，但實坪制實施後，因只實坪計價，如果總價不變下，單價將激增到每坪100萬元，不僅考驗民眾接受度，過往民眾對於社區行情的認知也將全面被打破，恐有不少紛爭。

第二、既有高公設比社區銷售將面臨困境

實坪制會使高公設比社區單價全面竄高，除非「高公設比」社區能證明自己價值，否則未來「低公設比」社區銷售狀況將明顯優於「高公設比」社區。因此不排除實坪制的實施，將使高公設比社區價格出現下修，或是短線接手買盤出現觀望的狀況。

▼一但實施實坪制，高公設比社區考驗民眾接受度。（示意圖／EBC地產王張琬聆攝）

建商減少公設 影響使用便利

第三、建商推案會更迎合市場需求，結果好壞參半

在實坪制實施的狀況下，建商推案將會更考量市場需求度，公設有可能會大幅減少，對不愛太多公設的購屋者是好事，但公設過度刪減，可能反而影響使用的便利性，不一定是好事，結果好壞參半。

針對台灣過往虛坪灌水的問題與亂象，政府多年來其實已進行多次改革，就是為了降低高公設比，不過種種的措施與新舊制度的落日時間差異卻讓市場資訊更混雜，民眾其實相當不易判斷，也讓投資客或有心人事多了上下其手的空間。目前國內推動實坪制仍有不少困難與阻礙，不過在政府持續努力下，未來若能推動，也許將有機會還給消費者一個透明、沒做假的房市交易空間。

●以上言論不代表EBC地產王立場

（封面示意圖／EBC地產王 張琬聆攝）