想換工作怕踩雷!她曝「3招」破解屎缺 專家建議:再等等
(2024/12/06 17:07)鄭文在/車位用100萬賣出 卻要先還銀行150萬?還有最慘狀況更傻眼
文/正業地政士聯合事務所所長 鄭文在
就房屋買賣而言,車位的重要性不言而喻,常有公寓式的房屋,因為早年沒有車位的配置,造成鄰居間無數次的停車糾紛,甚至大打出手,互告傷害,上了社會新聞。
漸漸地,房屋加車位成了房屋買賣的標準配備,有些豪宅的車位配比,有雙車位甚至三車位的情事,可見車位的重要性並不亞於房屋的使用性。
個案中的屋主也是從建商的預售屋中購買了一房二車位,方便先生及太太各一部車使用,也順利的完成了銀行的抵押貸款。先生因為工作的關係,被公司調職到中部工作,一個月回家不到一次,車位長期空著,覺得可惜,於是有出售的念頭。
當屋主把出售訊息給了社區警衛,哪知道隔天就「賀成交」!可見車位在該社區有多搶手。因為是鄰居間的買賣,沒有透過仲介公司,於是就委託我們事務所,辦理買賣簽約及所有權移轉登記。
▼屋主出售社區車位給鄰居。(示意圖/EBC地產王)
出售車位須經銀行同意 要求清償額度高於賣價
買賣簽約時,因為該房屋有銀行的抵押貸款,所以必須經過銀行的同意,且出具銀行的同意書才能辦理過戶,我們建議他儘快提出申請,避免造成困擾,果然,客戶向銀行提出申請後才發現,銀行要的部份清償貸款居然比買賣價金還多,怎麼辦呢?
內政部〈79年7月16日台內地字第819823號函〉:有關區分所有建物共同使用部分經依法登記完畢,如經相關區分所有權人及他項權利人同意,當事人得申請權利範圍移轉變更登記。
個案中,車位屬於房屋的共同使用部分,因為有抵押權的關係,所以要辦理過戶必須銀行的同意書才能辦理,和一般房屋加車位的買賣方式大不同,因此只能順從銀行貸款的要求,清償部份房屋貸款,才能辦理過戶。
▼車位屬於房屋的共同使用部分,有抵押權就須經銀行同意才能出售。(示意圖/pexels)
曾有屋主繳房貸不正常 遭要求全額還清
實務上我們有遇過賣方因為對於銀行貸款的繳款不正常,被銀行要求必須全額還清,銀行才同意出具同意書,才能辦理車位過戶的手續的窘境。
試想,買賣契約書成立後,假設車位賣了100萬元,結果銀行貸款要求要還款150萬元,甚至全額還清房屋貸款該怎麼辦?屆時,不繼續辦理車位過戶,賣方對於買方已收授的價金,有被罰違約金的風險。
所以,建議賣方如果車位屬於共同使用部分,而且有辦理抵押權貸款的情事,要單獨出售車位時,務必先向貸款銀行提出申請,確認還款金額後,再辦理買賣簽約手續,否則,遇到「賣五毛,銀行卻要求給一塊」時,衍生的違約風險,可能會讓賣方措手不及。
●以上言論不代表EBC地產王立場
(封面示意圖/EBC地產王 張琬聆攝)
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